수원지방법원 2026타경27. 경기도 광주시 초월읍 학동리 70 일원의 대지·토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 지피글로벌주식회사이며, 건물 기호(3,4)는 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황은 창고로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024.08.01. 설정된 오포농업협동조합 근저당권 806,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 634,820,000원으로 감정가 906,886,000원 대비 1회 유찰된 70% 회차입니다. 그러나 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 별도 현장·거래조사가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경27 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 학동리 70 · 경기도 광주시 초월읍 동막골길256번길 11-8 |
| 등기부 표시 | 경기도 광주시 초월읍 학동리 70, 68-1 1동 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 건물 기호(3,4) 현황 창고 이용 · 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점) |
| 토지 | 563.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 상업나지 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 416,400원/㎡ |
| 소유자 | 지피글로벌주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 906,886,000원 / 634,820,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 오포농업협동조합 |
| 청구액 | 644,519,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2024.08.01. 오포농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 806,000,000원입니다. 그 이전 하나은행 근저당권 696,000,000원은 같은 날 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 경기광주세무서장 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 김일의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.05.13.에는 말소기준 근저당권에 대해 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이전 등기가 이루어졌습니다.
② 가격 판단 — 70% 회차라고 곧바로 ‘저렴’하지는 않다
현재 회차는 감정가 906,886,000원에서 1회 유찰된 634,820,000원입니다. 감정가 기준으로는 70% 회차지만, 이 사건에는 현재 가격과 직접 대조할 최근 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 634,820,000원 | 626,071,800원 | 258,680,045원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 444,374,000원 | 437,530,260원 | 447,221,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 311,061,800원 | 305,906,935원 | 578,844,910원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가가 내려가는 만큼 채권자 미배당액은 258,680,045원 → 447,221,585원 → 578,844,910원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 인수위험이 서로 다른 문제라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,748,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오포농업협동조합 | 806,000,000원 | 626,071,800원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,751,845원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 김일 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 884,751,845원 중 626,071,800원이 배당되고 258,680,045원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 학동리 학동2리 마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공장·창고·농경지가 혼재하는 근교 도농복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장의 접근정도와 운행 횟수를 기준으로 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 건물 기호(3,4)는 일반철골구조 조립식패널지붕 1층 건물이며, 외벽·내벽은 판넬 마감, 바닥은 세멘몰탈 위 하드너·타일깔기 마감, 창호는 하이새시 유리창호입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황은 창고로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 설비. 건물 기호(4)는 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 563.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 상업나지, 완경사, 부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 416,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으며 기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 대상은 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 목록5는 지분매각입니다. 매각대상 각 목록과 지분 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 현황용도 확인. 건축물대장상 소매점과 현황 창고 이용이 병존합니다. 실제 사용현황과 향후 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 634,820,000원은 감정가 70% 회차지만 직접 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 주변 토지·창고·근린생활시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2026.05.13. 말소기준 근저당권의 이전등기가 있으므로 근저당권 이전 관계와 배당요구·채권자 표시를 최신 원본에서 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역 외에 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등이 중첩되어 있습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당은 258,680,045원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 손실이 곧 낙찰자 승계의무를 뜻하지는 않습니다.
- 최종 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 회차 ≠ 시세 대비 30% 할인”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 임차인 신고 내역이 없고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 최저가 634,820,000원이 감정가의 70% 회차라는 사실만으로 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서 창고 현황, 건축물대장상 소매점 용도, 목록5 지분매각, 각종 토지이용 규제가 함께 존재하기 때문입니다. 권리는 검토 가능, 가격은 현장·시세 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 6.35억원이 실제 자산가치에 맞는지 확인하는 데 있습니다.
