수원지방법원 2026타경56. 경기도 광주시 신현동 블레스힐 103동 3층 302호, 전용 64.97㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 이종광이고, 2019.06.03 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사 근저당 252,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행 가압류 17,385,666원, 서민금융진흥원 가압류 6,027,521원, 2026.02.05 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 예상 매각대금은 227,500,000원이고 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득금액은 현재 회차 기준 227,500,000원으로 볼 수 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 421-16 블레스힐 103동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 문형산길157번길 37-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 64.97㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2018.12.27 |
| 소유자 | 이종광 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 193,718,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2019.01.07 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2019.06.03 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 이종광 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 그 직후 설정된 농협은행 근저당 252,000,000원이 말소기준입니다. 2022년 광주시 압류는 2022.06.16 해제됐고, 2023년과 2024년 농협은행의 선행 임의경매 역시 각각 취하되어 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 것은 2026.02.05 등기된 2026타경56 경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 79.8%, 그러나 추세는 -5.0%
블레스힐 103동의 전용 64.97㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 292,500,000원이지만, 2024.10 거래 300,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 판단은 더 최근인 2026.01 거래 285,000,000원과 최근 12개월 평균 285,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 64.97㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2024.10 | 64.97㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.97㎡ | 2건 | 292,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.97㎡ | 1건 | 285,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 227,500,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원의 79.8%입니다. 가격 자체에는 최근 거래 대비 간격이 있습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 낮아진 흐름을 반영한 지표가 -5.0%이므로, 전체 평균 292,500,000원만 기준으로 할인폭을 크게 보는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 252,000,000원 | 223,515,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 17,385,666원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,027,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 275,413,187원 중 223,515,000원이 배당되고 51,898,187원이 미배당으로 남는 모형입니다. 근저당 배당은 채권최고액 252,000,000원 기준이며, 신청채권 청구액 193,718,621원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 227,500,000원 | 223,515,000원 | 51,898,187원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 159,250,000원 | 156,220,500원 | 119,192,687원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 111,475,000원 | 109,114,350원 | 166,298,837원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 낮아져도 이 사건에서는 미배당 채권이 곧바로 매수인 승계액으로 바뀌는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2018.12.27입니다.
- 입지. e편한세상 테라스오포 2단지 북서측 인근의 계획관리지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 해당 필지 북서측으로 폭 약 6M 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 559.0㎡, 지목은 대, 완경사지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 755,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 블레스힐 103동은 8세대이며 동일 면적 실거래가 2건, 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적습니다. 가격 판단과 재매각 계획은 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자 존재 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 292,500,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 285,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -5.0%를 함께 반영하세요.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 한 건의 실거래를 절대 시세로 고정해 보지 말고 개별 호수 상태와 매도 가능성을 함께 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 현재 51,898,187원 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 규제 원문 대조. 감정요항표의 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2026.08.25까지입니다. 매각기일 2026.09.14 기준 적용 여부는 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.06.03 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 실질취득금액 227,500,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 285,000,000원의 79.8%여서 가격상 간격도 존재합니다.
다만 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”로만 결론내리기는 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -5.0%이고, 8세대 다세대에 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세와 얇은 거래 표본·점유 확인을 감안해 보수적으로 접근할 B등급 물건입니다.
