수원지방법원 2025타경53492. 안산시 상록구 본오동 856-5, 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 되어 있고, 사용승인일은 1995.01.17, 전체 세대수는 11세대입니다. 권리 흐름은 겉으로 보면 복잡합니다. 2012년 농협은행·국민은행 근저당은 이후 말소됐고, 실제 분석의 기준은 2021.10.28. 국 압류로 잡혀 있습니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정, 한국토지주택공사 임차권등기가 이어집니다.
가장 큰 숫자는 임차권등기 보증금 140,000,000원입니다. 임차권등기의 전입은 2018.07.05, 확정일자는 2018.06.21로 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 권리로 보입니다. 현재 최저가 95,200,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,113,600원을 먼저 빼고 한국토지주택공사에 93,086,400원이 배당되어, 46,913,600원 부족분이 발생합니다. 하지만 본건은 비고에 확약서가 있으므로, 이 부족분을 그대로 낙찰자 부담으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 856-5 3층302호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 본오로8길 22-1 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 3층 302호 |
| 소유자 | 송희만 (2016.01.06. 소유권이전, 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 147,644,383원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021년 국 압류
등기상 과거 근저당권은 존재했지만, 농협은행 근저당은 2013.01.29. 해지로, 국민은행 근저당은 2013.12.23. 해지로 말소되어 현재 인수 판단의 중심은 아닙니다. 데이터상 말소기준은 2021.10.28. 갑구 4번 국 압류로 제시되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 1건
임차인 표에서 가장 조심할 부분은 보증금 합산 금지입니다. 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 이명희 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 “실제 임차인”은 이명희와 최진경 2명으로 봐야 하고, 한국토지주택공사 보증금 140,000,000원을 이명희 보증금과 별도로 또 더하면 안 됩니다.
| 성명 | 부분 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 302호 | 2024.09.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 최진경 | 302호 | 2024.09.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 한국토지주택공사 | 주택전부 | 2018.07.05 / 2018.06.21 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 · 이명희 보증금 중복신고 · 확약서로 실질 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 최저가도 실거래 평균보다 높다
이 건은 대항력 인수형처럼 보일 수 있지만, 확약서가 있어 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 가격 비교는 확약 반영 실질취득 95,200,000원*과 실거래를 함께 봐야 합니다. 다만 룰상 미배당 보증금 46,913,600원을 단순 가산하면 142,113,600원이 되어 보증금 140,000,000원에 가까운 구조였다는 점도 각주처럼 남깁니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 37.68㎡ | -1 | 41,000,000원 |
| 2025.05 | 38.52㎡ | -1 | 47,000,000원 |
| 2024.08 | 37.62㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.03 | 37.68㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 55,750,000원 |
최근 거래 표본은 4건이고, 평균은 55,750,000원입니다. 현재 최저가 95,200,000원은 이 평균의 170.8%입니다. 감정가 136,000,000원과 비교해 1회 유찰로 낮아졌다고 해도, 실거래 평균 대비로는 여전히 높은 수준입니다. 또한 면적 매칭은 area_matched: false로 표시되어 있어, 표본 면적과 본건 대상면적 66.96㎡가 정확히 일치하지 않는 점도 가격 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,113,600원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 을구 1(전 7)번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 752,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 147,644,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 46,913,600원입니다. 다만 2026.02.26. 확약서에 따라 잔존임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 보증금에 붙는다
확약서가 없다고 가정하면, 대항력 있는 임차권 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득이 보증금 140,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 데이터상 현재 회차는 95,200,000원 낙찰 + 46,913,600원 인수 = 142,113,600원입니다. 2회 유찰 시에는 66,639,999원 낙찰 + 74,959,521원 인수, 3회 유찰 시에는 46,647,999원 낙찰 + 94,591,665원 인수로 표시됩니다. 따라서 확약서가 없었다면 최저가가 낮아지는 것만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 95,200,000원 | 46,913,600원 | 142,113,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 66,639,999원 | 74,959,521원 | 141,599,520원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,647,999원 | 94,591,665원 | 141,239,664원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 “본오중학교” 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통사정은 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조및조적조 경사스라브위슁글지붕 지하1층 지상3층 건물 내 3층 302호이며, 난방설비·위생설비·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역 등으로 표시되어 있고 공시지가_원_m2는 1,455,000원입니다.
- 환금성. 전체 11세대, 사용승인일 1995.01.17의 다세대주택입니다. 최근 거래 4건 평균은 55,750,000원이며, 실거래 최저 41,000,000원·최고 85,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26. 확약서가 실제로 한국토지주택공사 임차권등기의 잔존보증금반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의까지 포함하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 이명희·최진경 2명이 실제 점유자로 표시되어 있고 보증금은 미상입니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만 명도 협의와 점유관계 확인은 별도입니다.
- 보증기관 중복신고 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 실제 임차인 보증금과 별도 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 보수화. 실거래 평균 55,750,000원 대비 최저가 95,200,000원은 170.8%입니다. 감정가 대비 유찰률만 보고 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 미반영 비용. 당해세·최우선변제·체납관리비·명도비용은 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임차권등기 말소 가능성을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 살리고, 가격이 깎는다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 임차권등기 보증금 140,000,000원이 최저가 95,200,000원보다 커서 전형적인 인수형 위험물건처럼 보입니다. 실제 배당표도 46,913,600원 부족분을 보여줍니다. 그러나 비고상 2026.02.26. 확약서가 있어, 한국토지주택공사 임차권에 대해서는 잔존보증금반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. 이 부분이 원본으로 확인되면 주된 인수 리스크는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 좋은 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 이명희·최진경 2명으로 따로 남아 있고, 둘 다 대항력 없음으로 표시되어도 보증금 미상·점유 확인이 필요합니다. 무엇보다 최저가 자체가 실거래 평균의 170.8%입니다. 결론은 권리는 확약서 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적으로입니다. 이 물건은 “최저가가 낮아져서 싸다”가 아니라, “확약서가 유효할 때만 리스크가 줄어드는 확인형 물건”입니다.