부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금은 185,000,000원으로 대항력·우선변제권이 있었지만, 매각물건명세서 비고의 확약서 제출로 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 반영됩니다. 따라서 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원*입니다. 다만 전세보증금 기반 경매 구조와 전세사기 피해 관련 우선매수권 가능성은 반드시 확인해야 합니다.

감정가

184,000,000원

오피스텔 평가액

최저가

128,800,000원

감정가 70% · 1회 유찰

실질취득

128,800,000원

확약 적용 · 인수 0원*

핵심지표

C등급

권리보다 구조 리스크

수원지방법원 2025타경53508. 광명시 철산동 가산디오스텔 612호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 오승훈이며, 2022년 거래가액 185,000,000원으로 취득했습니다. 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 최혜성은 보증금 185,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정일자 2022.02.08로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조였습니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 2026.01.21. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 사실이 있습니다. 이 확약은 최혜성 임차인에게만 적용되며, 다른 미상 임차인이 발견되는 경우 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53508 (강제경매)
소재지	경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층612호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	오승훈 (2022.03.02. 소유권이전, 거래가액 185,000,000원)
감정가 / 최저가	184,000,000원 / 128,800,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수 위험 해소

임차인 최혜성 1명 확인. 임차권등기상 보증금 185,000,000원으로 대항력 있는 임차인이었으나, 확약서 제출로 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구 및 대항력은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최혜성	185,000,000원	有	有	확약 해소

✅ 확약 적용 최혜성 임차인에 한해 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 인수위험은 실질 0원으로 판단합니다. *룰상 금액은 0원이며, 실제 절차 진행은 원본 확인 필요.

⚠️ 확약 밖 위험 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 다른 점유자나 미상 임차인이 확인될 경우 별도 권리분석이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,603,200원
임차인 최혜성 보증금	185,000,000원	126,196,800원
주택도시보증공사	185,000,000원	0원
잔여	-	0원

확약 적용 전 배당 구조상 임차인 보증금 부족분이 발생하지만, 매수인이 실제 인수하는 금액은 확약에 따라 0원으로 판단합니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (1.288억)

회차별 미배당 부담 변화

확약 전 계산상 임차인 부족분 변화이며, 해당 임차인 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 확약은 반드시 원본 확인 후 진행해야 하며 최혜성 임차인에게만 적용됩니다.
전세사기 구조 확인. 높은 보증금과 임차권등기 구조, 주택도시보증공사 경매 진행 사실을 함께 검토해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 128,800,000원으로 감정가 대비 낮지만 권리보다 환금성과 구조 리스크가 핵심입니다.
우선매수권 확인. 전세사기피해자 해당 여부 및 우선매수권 존재 시 외부 낙찰 제한 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 전체 위험을 지우지는 않는다”

이 물건의 핵심 변화는 확약입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 그대로 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 해당 임차인의 포기·말소 동의로 실질 인수는 0원이 됩니다. 하지만 전세보증금 기반 임차권등기와 HUG 경매 구조는 일반 오피스텔보다 검토할 요소가 많습니다. 권리 인수는 해소, 구조 리스크는 남은 물건으로 보는 것이 정확합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-19	유찰	1억 8,400만원
2	2026-06-30	유찰	-
3	2026-08-18	대기	9,016만원

부동산강제경매

확약으로 인수는 줄었지만, 전세사기형 구조를 확인해야 한다 — 광명 가산디오스텔 612호

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수 위험 해소

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 전체 위험을 지우지는 않는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (10장)

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