수원지방법원 2026타경50162. 하남시 감북동의 1·2층 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2008.12.12 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 등기상 소유자는 송한준입니다. 감정가는 4,352,874,100원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,047,012,000원입니다.
권리 흐름의 중심은 2019.01.02 설정된 하남농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.10.10 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2022년에 설정된 신윤지·김현서의 후순위 근저당과 2025년 국세 압류, 2026년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부의 소멸 구조만 보고 이 사건을 안전형으로 분류하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감북동 432 · 감북동 434-2 관련 부동산 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1·2층 단독주택 이용 |
| 건물 | 2008.12.12 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 2층 |
| 소유자 | 송한준 · 2013.02.28 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 4,352,874,100원 / 3,047,012,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,384,777,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록5 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
등기상 말소기준은 2019.01.02 하남농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신윤지 120,000,000원, 김현서 100,000,000원, 신윤지 60,000,000원의 근저당과 2025.01.10 국세 압류, 2026.01.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당 자체도 매각으로 정리됩니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 가능성은 있으나 범위 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이일녀 | 1999.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이규정 | 2016.08.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 점유자는 실제 임차인으로 조사된 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입 시점은 모두 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 배당요구와 보증금 규모가 확인돼야 낙찰 후 승계액을 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,047,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,870,120원 |
| 1. 근저당 · 하남농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신윤지 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김현서 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신윤지 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,174,141,880원 |
현재 회차에서는 등기채권 1,840,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,174,141,880원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있으며, 선행 전입 2명의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,047,012,000원 | 1,840,000,000원 | 0원 | 1,174,141,880원 |
| 2회 유찰 · 49% | 2,132,908,399원 | 1,840,000,000원 | 0원 | 269,179,315원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 1,493,035,879원 | 1,475,705,520원 | 364,294,480원 | 0원 |
등기채권만 놓고 보면 2회 유찰 가격인 2,132,908,399원까지는 채권 1,840,000,000원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 가격 1,493,035,879원에서는 364,294,480원이 미배당됩니다. 그러나 후순위 근저당의 미배당은 매수인 승계 대상이 아니므로, 이 수치만으로 매수인 부담이 늘어난다고 볼 수는 없습니다. 매수인 실질 부담의 핵심은 여전히 선행 전입 점유자의 보증금입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1·2층 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·전기·바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 서하남IC 2교차로 남서측 인근으로, 주변은 창고·일부 주택·근린생활시설·농지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권제1순환고속도로가 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지 정보상 지목은 대, 토지면적 287.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 3,131,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(배다리지구) 등이 포함되고, 일부 목록은 자연녹지지역·개발제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이일녀 보증금 확인. 1999.12.15 전입으로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 이규정 보증금 확인. 2016.08.03 전입으로 역시 말소기준보다 선행합니다. 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 두 점유자 중 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 목록5 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 일괄매각 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 건물·토지·제시외 현황을 묶어서 확인해야 합니다.
- 토지 제한 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역 외에 자연녹지지역·개발제한구역 관련 목록이 포함되므로 이용계획을 개별 필지별로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못한 부분이 있어 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 농지취득자격증명 요건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 소멸한다는 점만 보면 구조가 명확합니다. 현재 회차 3,047,012,000원에서는 등기채권 1,840,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 1,174,141,880원으로 계산됩니다. 그러나 입찰 판단의 결론은 여기서 끝나지 않습니다.
이일녀는 1999.12.15, 이규정은 2016.08.03 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준일 2019.01.02보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 때문에 대항력 가능성과 미배당 보증금 승계 위험이 남아 있고 실질취득액 역시 미확정입니다. 여기에 목록5 농지취득자격증명 제출 조건까지 있어 입찰 실무 리스크도 큽니다. 결론은 등기부 후순위는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 정할 단계가 아니다입니다.
