수원지방법원 2026타경50164. 하남시 신장동 아이씨티하남 6층 625호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 핵심은 감정가도, 1회 유찰된 최저가도 아닙니다. 임차인 이정우의 전입·점유개시일은 2022.03.18, 확정일자는 2022.02.25로, 말소기준으로 제시된 경기신용보증재단 가압류 2025.08.08보다 앞섭니다. 따라서 이정우는 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
현재 최저매각가 151,900,000원에서 집행비용 2,926,600원을 제외하면 이정우에게 148,973,400원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 210,000,000원 중 61,026,600원이 남습니다. 즉 입찰자가 실제로 부담하는 금액은 151,900,000원 + 61,026,600원 = 212,926,600원입니다. 최저가 숫자만 보면 감정가보다 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 그렇게 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 6층 625호 · 경기도 하남시 신장로 114 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 8층 / 지상 20층 건물 내 6층 625호 |
| 사용승인일 | 2021.10.20 |
| 소유자 | 김진화 · 2022.03.18 소유권이전 · 거래가액 252,023,060원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정우 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 먼저다
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.08 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤의 신한은행 가압류 80,206,998원, 강제경매개시결정, 하남시 압류, 2025.11.06 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 자체가 소멸한다고 임차인의 선행 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 이정우의 전입·점유개시는 2022.03.18로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재 회차 61,026,600원 인수 가능
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.02.25 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 2022.03.18 | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 기재 승계 미상 |
이정우는 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금이 현재 매각가보다 크기 때문에 우선변제권이 곧 인수위험 해소를 뜻하지 않습니다. 현재 회차 배당예상액은 148,973,400원이고 미배당액은 61,026,600원입니다. 두 번째 기재자인 ‘기사항전’은 보증금 액수가 확인되지 않으므로, 전입·확정일자만으로 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — ‘1.519억 낙찰’로 보면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 입찰가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 212,926,600원으로 감정가 217,000,000원과 큰 차이가 없는 구조입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 일반 경매라면 유찰될수록 가격 메리트가 커질 수 있지만, 이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 매각대금을 초과합니다. 2회 유찰 시 최저가는 106,330,000원으로 낮아져도 인수 예상액이 105,958,620원으로 커지고, 3회 유찰 시 최저가는 74,431,000원이지만 인수 예상액은 137,308,758원까지 늘어납니다. 최저가 하락이 곧 총 취득비용 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 이정우 보증금 | 210,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사신한은행 가압류 | 80,206,998원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이정우 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,926,600원을 제외한 매각대금 전부가 이정우 임차보증금에 배당되는 계산이며, 보증금 부족분 61,026,600원이 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 이정우의 임차보증금 210,000,000원과 강제경매 신청채권 210,000,000원은 동일인·동일 금액으로 기재되어 있으므로 서로 독립된 채권인지 중복된 청구인지 원문서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 지하 8층·지상 20층 건물의 6층 625호입니다. 사용승인일은 2021.10.20입니다.
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 동부초등학교 북동측 인근으로, 단독·다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 시장, 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 하남시청역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 포장도로, 북동측으로 지적상 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등이 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조이며 급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖춘 것으로 평가되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 151,900,000원만 볼 것이 아니라 인수 가능액 61,026,600원을 합친 212,926,600원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 105,958,620원, 3회 유찰 시 인수 137,308,758원으로 증가합니다. 유찰 자체가 총 부담을 크게 낮추지 않습니다.
- 이정우 임대차 원문 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일 이름이고 금액도 210,000,000원으로 같아 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- ‘기사항전’ 기재 확인. 전입일·확정일자는 있으나 보증금이 미상입니다. 별도 임차인인지, 인수위험이 있는지 명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동됩니다. 배당요구·당해세·집행비용 등을 원문서로 재확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설인 만큼 실제 사용현황과 주거 사용에 따른 각종 비용·세무·대출 조건은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “210,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건은 감정가 217,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 151,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 65,100,000원이 빠진 것처럼 보입니다. 그러나 이정우 임차인의 보증금은 210,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 61,026,600원입니다. 결과적으로 실질취득은 212,926,600원으로 올라갑니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질부담은 212,288,620원, 3회 유찰 시에도 211,739,758원입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”가 아니라 “대항력 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하는가”가 승부처입니다. 실거래 자료도 없어 가격 할인 여부를 확인할 근거가 부족한 만큼, 현재 단계에서 낮은 최저가를 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 난도 높음, 인수위험 큼, 가격 매력은 확인되지 않음. 이 세 가지를 동시에 놓고 판단해야 합니다.