144,900,000원
수원지방법원 2026타경50332. 경기도 광주시 삼동 93-4, 도로명 삼지곡길79번길 32의 다세대주택 1층 102호입니다. 건물은 철근콘크리트조 3층 다세대주택이고 사용승인일은 2001.07.09입니다. 현재 소유자는 심관보이며, 등기상 2001.09.10 매매를 원인으로 2001.10.15 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
현재 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2014.11.27 설정된 성남제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 137,800,000원이며 채무자는 심관보입니다. 그보다 앞선 국민은행·임한철·중원새마을금고· 성남제일새마을금고의 과거 근저당과 가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2026.02.13 성남제일새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 93-4 102호 · 경기도 광주시 삼지곡길79번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트조 3층 중 1층 102호 |
| 사용승인일 | 2001.07.09 |
| 소유자 | 심관보 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남제일새마을금고 / 90,486,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
말소기준은 을구 10번 성남제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 137,800,000원으로, 현재 최저가 144,900,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,828,600원을 제외한 뒤 근저당권에 137,800,000원이 배당되고 소유자에게 4,271,400원이 남는 구조입니다. 이 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 207,000,000원, 현재 최저매각가는 144,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 점은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 70%가 곧바로 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다.
꿈의궁전은 총 6세대이고 사용승인일은 2001.07.09입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 확인된 낙찰가 자료는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 현장 상태와 인근 다세대 거래사례를 별도로 대조하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 2. 근저당 · 성남제일새마을금고 | 137,800,000원 | 137,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,271,400원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액까지 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 144,900,000원 | 137,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 38,590,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 68,477,018원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 성남제일새마을금고 채권의 미배당액은 커집니다. 하지만 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서, 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 부담을 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 3층 다세대주택 중 1층 102호입니다.
- 주위환경. 경기도 광주시 삼동 소재 뉴서울cc 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·운동시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4-6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 548.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 654,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 꿈의궁전은 총 6세대이며, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2014.11.27 을구 10번 성남제일새마을금고 근저당권이 기준권리인지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 가격 검증. 144,900,000원이 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 직접 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 6세대 규모인 만큼 향후 매도 시 거래 빈도와 매수층을 확인하세요.
- 도로·규제 확인. 폭 약 4-6미터 도로 접면과 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용 제한을 원본으로 재확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 종기까지의 권리신고를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인형
이 사건의 등기권리 구조는 어렵지 않습니다. 2014.11.27 성남제일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 144,900,000원 매각가를 전제로 한 배당에서는 채권최고액 137,800,000원이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 2회·3회 유찰 시 채권 미배당은 발생하지만 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다.
다만 이 물건을 “1회 유찰된 저가 물건”으로 바로 평가하기는 어렵습니다. 비교 실거래 가격이 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 게다가 총 6세대의 2001.07.09 사용승인 다세대라는 특성까지 고려하면, 권리분석은 통과하되 가격·점유·환금성은 현장에서 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
