수원지방법원 2026타경50527. 광주시 목현동 이배재타운 에이동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부의 현재 소유자는 홍민지이고, 2020.04.24. 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 256,800,000원이며, 경매에서의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 2026.03.16. 임의경매개시결정뿐으로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계상 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 배당 부족액 43,638,000원 역시 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 이 사건에서 실질취득비용의 핵심은 낙찰가 자체이며, 현재 최저가 기준 실질취득은 217,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 57-2 이배재타운 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 57.5㎡ · 지상4층 건물의 4층 401호 |
| 소유자 | 홍민지 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 201,445,533원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.24. 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 256,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준, 인수는 0원
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2020.04.24. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2026.03.16. 임의경매개시결정이 등기됐고 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 채권최고액 256,800,000원 중 현재 매각가 가정에서 213,162,000원이 배당돼 43,638,000원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 217,000,000원 vs 최근 거래 300,000,000원
이배재town(A동)은 8세대, 사용승인 기준 완공일은 2019.09.26.입니다. 전용 57.5㎡와 면적이 일치하는 거래는 최근 12개월에 1건 확인되며, 2025.08. 1층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 57.5㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.5㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 217,000,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 300,000,000원의 72.3%입니다. 따라서 확인된 거래가격과의 단순 비교에서는 가격 차이가 존재합니다. 다만 이 비교의 기반이 단 1건의 거래라는 점은 중요합니다. 전체 평균 역시 같은 1건으로 산출돼, 다수 거래가 형성된 단지의 평균가격처럼 해석해서는 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 256,800,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 217,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 대비 43,638,000원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 70%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 43,638,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 56%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 86,430,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 45%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 120,664,320원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 별도의 승계 보증금이 붙어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 낙찰가 하락은 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 소재 목현1동마을회관 남동측 인근. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 제4층 제401호입니다. 외벽은 치장벽돌마감 등, 창호는 알미늄샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수·급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지·경보설비 등 기본설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 4~5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 536.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 678,900원/㎡입니다.
- 계획·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 가격 비교 자료는 존재하지만 거래 빈도가 낮아 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 현재 분석상 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해 이 구조가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 217,000,000원은 확인된 최신 실거래 300,000,000원의 72.3%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 단일 거래를 절대적 시세로 보지 않는 것이 중요합니다.
- 회차 전략. 현재 217,000,000원, 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원이며 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 공동주택(다세대주택)이며 계획관리지역·성장관리계획구역을 포함한 여러 토지이용 제한이 표시돼 있으므로 실제 이용·처분 계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 현물 확인. 감정평가에는 위반건축물과 공부상 차이가 표시되지 않았지만, 실제 내부 상태와 설비 상태는 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 표본은 얇다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.24. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가인 217,000,000원과 같습니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일 면적 거래 300,000,000원과 비교해 72.3% 수준이어서 현재 회차에도 가격 차이가 확인됩니다. 다만 이 단지는 8세대이고 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격도 긍정적이지만 환금성 판단은 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.
