대구지방법원 2024타경100893. 경산시 압량읍 부적리 408-2의 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설이며, 토지 면적은 221㎡입니다. 감정가 885,423,600원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 433,857,000원으로 내려왔습니다.
그러나 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 2017년 밀양새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.10.21. 유태훈 근저당권 210,000,000원입니다. 이 날짜보다 먼저 전입한 임차인과 점유자가 다수이며, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 등기된 임차권이 매각으로 말소되더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환의무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 부적리 408-2 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2017.08.03 |
| 토지 | 대 221㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 남정우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 885,423,600원 / 433,857,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이덕필 / 51,775,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 전세사기피해자법에 의한 우선매수청구권 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
2017년 밀양새마을금고 근저당은 채권최고액이 364,000,000원에서 546,000,000원으로 경정됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.10.21. 설정된 유태훈 근저당권입니다. 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 15명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
확인되는 실제 임차인·점유자는 15명입니다. 한국토지주택공사는 이덕필 보증금 50,000,000원의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 보증금이 밝혀지지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박윤선 · 502호 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.02.15 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 신인규 · 303호 | 2017.08.17 | 미상 | 2024.02.15 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 강민지 · 305호 | 2019.08.09 | 미상 | 2024.03.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 잔액 미상 |
| 연동흠 · 302호 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.03.20 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 최수경 · 203호 | 2023.08.22 | 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 조양희 · 501호 | 2019.08.20 | 미상 | 2024.03.20 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 강수진 · 205호 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 전액 인수 가능 |
| 박손일 · 101호 | 2023.02.07 | 1,000,000원 / 200,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 김민우 · 101호 | 2019.03.13 | 20,000,000원 / 550,000원 | 확인 필요 | 대항력 有 20,000,000원 인수 |
| 여인준 · 101호 | 2021.04.13 | 20,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 有 20,000,000원 인수 |
| 김순이 · 502호 임차권 | 2017.09.01 | 110,000,000원 | 2024.02.22 | 대항력 有 우선변제 배당 후 잔액 인수 |
| 이덕필 · 203호 임차권 | 2021.02.24 | 50,000,000원 | 2023.08.23 | 대항력 有 우선변제 배당 후 잔액 인수 |
| 정가희 · 201호 임차권 | 2022.02.03 | 50,000,000원 / 50,000원 | 2024.02.07 | 대항력 有 우선변제 배당 후 잔액 인수 |
| 이희명 · 301호 임차권 | 2018.09.14 | 55,000,000원 | 2024.03.25 | 대항력 有 우선변제 배당 후 잔액 인수 |
| 임연지 · 101호 임차권 | 2022.04.22 | 70,000,000원 | 2024.03.25 | 대항력 有 우선변제 배당 후 잔액 인수 |
| 한국토지주택공사 · 205호 임차권 | 2022.02.03 | 50,000,000원 | 2024.02.23 | 이덕필 보증금 승계 중복 합산 금지 |
③ 예상배당표 (매각가 433,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,738,570원 |
| 1. 김순이 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 이덕필 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 정가희 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 이희명 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 임연지 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수 · 김민우 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 여인준 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 유태훈 근저당권 | 210,000,000원 | 42,118,430원 |
| 3. 이덕필 경매신청채권 | 51,775,342원 | 0원 |
| 4. 이덕필 가압류 | 3,507,000원 | 0원 |
| 5. 밀양새마을금고 경매개시결정 | 51,775,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 배당액은 집행비용과 알려진 채권을 기준으로 한 추정입니다. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 이덕필 보증금의 대위·승계이므로 실제 배당에서는 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 산정 인수 | 확인 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 433,857,000원 | 40,000,000원 | 473,857,000원+ | 274,939,254원 |
| 3회 유찰 시 | 303,699,900원 | 56,351,899원 | 360,051,799원+ | 317,057,684원 |
| 4회 유찰 시 | 212,589,930원 | 41,186,329원 | 253,776,259원+ | 317,057,684원 |
위 실질취득액은 각 회차의 매각가와 산정된 매수인 인수액을 합한 값입니다. 그러나 신인규·강민지· 연동흠·조양희·강수진 등 보증금 미상 점유자의 잠재 인수액은 확정되지 않았습니다. 따라서 표의 실질취득액은 상한이 아니라 확인 가능한 최소선으로 보아야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 위치. 압량읍 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·소방·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 대 221㎡이며 공시지가는 579,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 신인규·강민지·연동흠·조양희·강수진의 계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 중복 대조. 101호·203호·205호·502호에 여러 이름이 겹치므로 계약 승계와 퇴거 시점을 확인해야 합니다.
- 이덕필 관계 확인. 임차권자와 신청채권자의 이름이 같은 사유와 실제 보증금 지급 내역을 대조해야 합니다.
- 한국토지주택공사 중복 제거. 이덕필 보증금의 대위·승계이므로 보증금 총액에 별도로 더하지 마십시오.
- 배당 후 인수액 재산정. 확정 배당표에서 선순위 임차인의 미배당 잔액을 호실별로 계산해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 외부 최고가매수신고인의 낙찰이 제한될 수 있으므로 행사 주체와 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 근린생활시설 부분의 현황을 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 물건은 숫자만 보면 감정가 885,423,600원에서 433,857,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 확인된 실질취득부터 이미 473,857,000원+이고, 보증금 미상 선순위 점유자의 잠재 인수액은 아직 더해지지 않았습니다. 알려진 임차인만 실제 15명이며, 대항력 있는 임차인 7명과 대항력 가능·미상 점유자 5명이 얽혀 있습니다.
여기에 이덕필 임차권의 관계인 의심, 한국토지주택공사 대위·승계 중복, 같은 호실에 겹치는 점유 기록, 전세사기피해자 우선매수청구권까지 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없는 고위험 권리분석형입니다. 결론은 할인율보다 임차보증금 확정이 먼저이고, 외부 응찰자에게는 낙찰 가능성까지 제한되는 닫힌 경매입니다.
