대구지방법원 2024타경118443. 대구 남구 대명동 주건축물제1동은 1층 근린생활시설과 2~5층 다가구주택으로 구성된 물건입니다. 말소기준권리는 2020년 1월 7일 설정된 안계농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.

다만 다가구주택은 아파트와 달리 여러 임차인의 보증금 관계가 핵심입니다. 등기상 임차권등기 2건과 현황조사 임차인들이 확인되어, 권리 자체보다 배당 부족 이후 점유 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(안계농업협동조합)입니다. 해당 권리 이후 설정된 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 말소 대상이라도 실제 임차인의 배당 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음 확인, 그러나 명도 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 938,431,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 대구지하철 1호선 영대병역역 남측 근거리이며 단독주택·다가구주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구에 해당하며 토지면적은 189.2㎡입니다.
• 이용상태. 1층 근린생활시설, 2~5층 다가구주택 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 보증금 미상 세대와 임차권등기 임차인의 배당 여부 확인.
• 명도 계획. 다가구주택 특성상 여러 점유자와 협의 가능성을 고려.
• 배당 부족. 근저당 채권액이 매각가를 초과하여 후순위 채권자는 배당 부족 발생.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 최종 확인.

맺으며 — “가격 하락보다 중요한 것은 임차인 구조”

이 물건은 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 다가구주택이라는 특성상 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리상 인수금액은 0원으로 분석되나, 임차권등기와 다수 점유자의 배당·명도 관계가 실제 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다. 가격 메리트와 함께 임차인 구조 확인이 필요한 물건입니다.