대전지방법원 2025타경502746. 세종 나성동 세종퍼스트타워 1동 4층 417호, 전용 28.007㎡ 규모의 도시형생활주택 원룸형입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2021년 7월 30일 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 102,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 71,400,000원입니다.
표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리관계의 중심은 가격 할인율이 아니라 김동일의 대항력 있는 임차권입니다. 김동일은 2020년 12월 2일 점유를 시작하고 2020년 12월 3일 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2024년 3월 5일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 712 세종퍼스트타워주건축물 제1동 제4층 제417호 · 한누리대로 211 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 28.007㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 4층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.07.30. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동일 / 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 빠르다
과거 2014년 1월 13일 신한은행 근저당권 54,000,000원이 있었지만 2020년 12월 4일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024년 3월 5일 세종세무서장 압류입니다. 그런데 김동일의 점유·주민등록은 각각 2020년 12월 2일과 12월 3일로 그보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 등기된 임차권이 형식상 말소기준 이후에 등기됐다는 사실만 보고 인수 위험이 사라진다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김동일 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.03 확정 2020.11.04 배당요구 2024.12.02 | 98,000,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 28,285,200원 |
김동일은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자도 김동일입니다. 따라서 임차인과 신청채권자를 서로 다른 두 명의 보증금 채권자로 보고 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건의 가장 중요한 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 단순한 유찰 할인만으로 실질취득가격이 싸지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 71,400,000원 | 28,285,200원 | 99,685,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,980,000원 | 49,319,640원 | 99,299,640원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,986,000원 | 64,043,748원 | 99,029,748원 |
현재 회차에서 3회 유찰 가정까지 최저매각가는 71,400,000원에서 34,986,000원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 99,685,200원 → 99,299,640원 → 99,029,748원으로 거의 고정됩니다. 이는 보증금 98,000,000원 수준의 부담에서 벗어나기 어려운 대항력 인수형이기 때문입니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액 변화가 반영된 결과입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 7,140만원이 아니라 9,968만원
세종퍼스트타워 전용 26.49~28.45㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 96,433,333원이지만, 이 평균에는 2023년 100,000,000원 이상 거래가 여러 건 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 91,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 가격은 이전 구간보다 -6.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.45㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 28.45㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2024.01 | 28.01㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 28.45㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.11 | 26.49㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2023.10 | 28.45㎡ | 7 | 103,200,000원 |
| 2023.09 | 28.45㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2023.09 | 28.45㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2023.06 | 28.01㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 28.01㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 26.49㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 28.45㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 91,000,000원 |
현재 실질취득 99,685,200원은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 109.5%, 최신 거래 90,000,000원의 110.8%입니다. 즉 최저가 자체는 최근 평균의 78.5%까지 내려왔지만, 인수까지 포함하면 오히려 최근 시세 이상입니다. 최근 가격 추세도 -6.7%이므로 전체 12건 평균 96,433,333원만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 김동일 보증금 | 98,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 김동일 | 103,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서 임차보증금 미배당액은 28,285,200원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 세종세무서 압류의 체납세액과 당해세·최우선변제는 별도 금액이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 조세의 실제 배당순위와 금액에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택 원룸형입니다. 아파트가 아니라 도시형생활주택으로 봐야 하며, 세종퍼스트타워는 138세대, 2013.12.06 준공입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남서측 인근. 주변은 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·관공서·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 주변으로 대로·중로 등에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 4,230,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 전기·위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 점유자 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도·탐문조사와 유사평형의 평균적 이용상황을 고려해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 71,400,000원이 아니라 인수 예상액까지 합친 99,685,200원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 1차 98,000,000원과 2차 103,000,000원이 함께 적혀 있습니다. 실제 현재 보증금과 배당요구 범위를 계약서·지급내역으로 확정해야 합니다.
- 김동일의 이중 지위 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인입니다. 신청채권 103,000,000원의 원인과 임차보증금 청구가 어떤 관계인지 반드시 확인해야 합니다.
- 조세 배당 확인. 말소기준이 세종세무서 압류이지만 체납세액은 제시되지 않았습니다. 조세 배당이 발생하면 현재 추정과 실제 임차인 배당·인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명세서 인수문구 재확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구가 명시돼 있으므로 매각기일 직전 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 91,000,000원, 최신 거래는 90,000,000원이고 최근 추세는 -6.7%입니다. 과거 전체 평균 96,433,333원만으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
맺으며 — “7,140만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰돼 71,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김동일의 임차보증금 98,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 회차 예상 미배당액 28,285,200원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 99,685,200원입니다.
문제는 이 실질취득액이 최근 12개월 평균 91,000,000원과 최신 거래 90,000,000원보다 높다는 점입니다. 가격도 최근 구간에서 -6.7% 하락했고, 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 99,299,640원·99,029,748원 수준으로 거의 고정됩니다. 유찰 할인 효과가 대항력 임차보증금 인수로 상쇄되는 구조입니다.
여기에 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 점, 임차권등기에 98,000,000원과 103,000,000원이 함께 기재된 점, 세종세무서 압류의 체납세액이 확정되지 않은 점까지 확인 과제로 남습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 할인, 실질취득으로 보면 최근 시세 이상. 이 물건은 가격이 더 내려가는지만 볼 사건이 아니라, 최종 인수보증금이 정확히 얼마인지 확정한 뒤 총취득부담으로 판단해야 할 사건입니다.
