청주지방법원 2025타경30991. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 감곡면 오향리 220-12, 면적 228㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 감정가 55,784,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,627,000원입니다.
권리 흐름에서 기준점은 2015.09.18 접수된 신용보증기금 가압류 102,640,281원입니다. 이후 2018년과 2021년에 한빛자산관리대부의 가압류가 추가됐고, 2025.12.17 신용보증기금의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 주민등록등본상 기순담의 전입일이 2013.01.16으로 말소기준보다 2년 이상 빠르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 220-12 · 충청북도 음성군 감곡면 음성로2568번길 118-3 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 조남준 |
| 토지 | 228㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 55,784,000원 / 44,627,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 170,850,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입자가 핵심
등기부상 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2003년 이천동부새마을금고 근저당은 2003.09.03 해지됐고, 2013.11.12 설정된 주식회사클린환경 근저당 50,000,000원도 2026.02.10 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2015.09.18 신용보증기금 가압류입니다.
② 전입자 분석 — 인수금액이 아직 열려 있다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기순담 | 미상 · 주민등록등본상 전입자 | 2013.01.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
이 사건의 가장 큰 변수는 바로 이 한 명의 전입자입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 임대차보증금이 얼마인지조차 확인되지 않기 때문에 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이는 확인되지 않은 임차보증금을 대신 확정해 주는 자료가 아닙니다. 실제 입찰에서는 임대차관계와 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 제시되지 않았으므로, 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 현재 최저가는 감정가 55,784,000원의 80%인 44,627,000원이지만, 선순위 전입자의 인수금액이 미상인 상태에서는 실질취득비용도 미정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,203,286원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 102,640,281원 | 43,423,714원 |
| 2. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 8,582,049원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 60,400,221원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 관련 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 171,622,551원, 예상 배당액은 43,423,714원, 미배당은 128,198,837원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금 자체가 미상이므로 위 배당표만으로 매수인 임차보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 경계 확인이 필수
매각은 일괄매각이며 제시외 건물 1-1, 1-2도 매각에 포함됩니다. 목록 1 건물은 공부상 흙벽돌조 스레트지붕이나 현황은 조적조 강판기와지붕입니다. 더 중요한 점은 항공사진상 목록 1 건물이 목록 2 토지 경계 밖까지 소재하는 것으로 보이며, 감정평가에서도 별도 측량 필요라고 판단했다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 감곡면 오향리 ‘음달말마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 난방·전기·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 관련 지역이며 공시지가는 77,400원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·자연림 혼재 지역의 주택+토지 물건이고, 동일·유사 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기순담의 실제 점유·임대차관계 확인. 주민등록 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금, 계약관계, 점유 여부를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금이 남는지 판단하려면 반드시 필요한 정보입니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금 승계가 확인되면 낙찰가에 승계금액을 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 경계 측량. 건물이 토지 경계 밖까지 소재할 가능성이 제시됐으므로 별도 측량으로 실제 위치를 확인하세요.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 제시외 건물 1-1, 1-2가 일괄매각에 포함되는 만큼 감정서 도면과 현황을 대조하세요.
- 건물 구조 현황 대조. 공부상 흙벽돌조 스레트지붕과 현황 조적조 강판기와지붕의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 권리와 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 44,627,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 그 숫자만으로 싸다고 결론내리기에는 확인되지 않은 변수가 큽니다. 첫째, 2013.01.16 전입자 기순담은 말소기준 2015.09.18보다 앞서 있어 대항력 가능성이 있지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 따라서 실질취득비용도 아직 확정할 수 없습니다. 둘째, 건물이 토지 경계 밖까지 소재할 가능성이 제시돼 별도 측량이 필요합니다.
등기상 후순위 채권은 매각으로 정리되는 구조지만, 실제 위험은 등기 바깥의 점유와 현황에 있습니다. 이 사건의 결론은 “가격 판단 보류, 선순위 전입자와 경계부터 확인”입니다. 두 리스크가 해소된 뒤에야 44,627,000원이라는 현재 최저가가 실제로 매력적인지 판단할 수 있습니다.
