126,400,000원
청주지방법원 2025타경31017. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 105동 804호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층에 위치합니다. 감정가는 158,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 126,400,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균이 147,041,666원, 최신 거래가 146,500,000원인 만큼 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.
권리의 중심은 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.12.14 등기된 이영재의 주택임차권은 전입신고가 2023.12.11로 말소기준보다 늦습니다. 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 등기부에는 민간임대주택등기와 금지사항등기가 함께 존재하고, 우리은행 근저당도 원설정과 변경등기 금액이 다르게 표시되므로 최종 입찰 전 현재 효력과 말소 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31017 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 8층 804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.9533㎡ · 17층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 126,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 107,753,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행 근저당
2019.08.13에는 주택도시보증공사 앞으로 신탁 소유권이전이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.09.24 소유권은 주식회사신우산업개발로 귀속됐습니다. 이후 2022.12.02 민간임대주택등기, 2023.12.14 이영재의 주택임차권, 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 임차권과 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영재 | 전유부분 건물 전부 주거 (임차권등기) | 91,830,000원 | 2023.12.11 / 2023.12.11 배당요구 2023.12.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이영재의 임대차계약일자는 2019.08.19이고, 등기부상 점유개시일자도 2019.08.19입니다. 그러나 주민등록일자와 확정일자는 모두 2023.12.11로, 2018.01.17 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 보증금 91,830,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.0%
신우희가로아파트 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.06부터 2026.08까지 140,000,000원~150,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 2026.08 146,500,000원입니다. 현재 최저가 126,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.0%로, 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 보면 시세 아래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,041,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 123,830,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,753,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,569,600원을 제외한 123,830,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 80,896,000원 | 79,039,872원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 추가 유찰 시 매각가가 내려가면 실질취득도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로, 근거리에 중앙탑하이패스TG가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층 804호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 포함되고, 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 단지. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 이영재의 전입·확정일자는 2023.12.11로 말소기준 근저당보다 뒤이며 자료상 대항력 없음입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 원설정 채권최고액 54,003,600,000원과 변경등기 62,280,000원이 함께 기재돼 있으므로 실제 유효 담보액과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대 관련 등기 확인. 2019.09.24 금지사항등기와 2022.12.02 민간임대주택등기가 현 등기부에 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 함께 최종 말소·승계 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 126,400,000원은 최근12개월 평균 147,041,666원의 86.0%이며 최신 거래 146,500,000원보다도 낮습니다.
- 배당표 해석. 공동담보 관련 근저당 금액이 매우 크게 표시돼 있으므로 예상배당표의 미배당액을 곧바로 매수인 인수채무로 오해하면 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 좋아졌고, 권리는 ‘확인 후 접근’
현재 회차의 장점은 분명합니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 126,400,000원으로 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 147,041,666원의 86.0%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
권리 측면에서는 2018.01.17 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차권자 이영재는 전입일자가 2023.12.11이라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 91,830,000원을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 우리은행 근저당의 변경등기와 민간임대주택 관련 등기는 서류 해석이 필요한 부분입니다. 결론적으로 가격 메리트는 확인되지만, 등기 세부사항을 원본으로 정리한 뒤 입찰하는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
