청주지방법원 2025타경31023. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 102동 14층 1401호, 전용면적 59.8332㎡ 아파트입니다. 감정평가상 17층 공동주택 중 14층이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 141,600,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김민성은 2021.08.02 전입·확정일자를 갖추고 2021.08.18 점유를 개시했으므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 김민성의 임차보증금 122,700,000원은 매수인이 승계하는 보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 17층 공동주택 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 141,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,079,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 0원
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당입니다. 김민성의 전입신고와 확정일자는 2021.08.02, 점유개시는 2021.08.18로 모두 말소기준 뒤입니다. 2024.02.08에는 보증금 122,700,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 접수됐지만, 등기상 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 매수인에게 남는 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민성 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 122,700,000원 | 2021.08.02 / 2021.08.18 | 2021.08.02 | 없음 | 말소기준 후순위 | 0원 |
갑구에는 2018.01.17 금지사항등기와 2022.12.02 민간임대주택등기도 존재합니다. 민간임대주택등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재돼 있습니다. 이 두 등기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰했지만 할인폭은 얕다
신우희가로아파트는 741세대, 사용승인일은 2018.01.15입니다. 대상 면적 59.8332㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 147,041,666원이며, 가장 최근 거래는 2026.08 146,500,000원입니다. 현재 최저가 141,600,000원은 최근 12개월 평균의 96.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 147,041,666원 |
실거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저가 141,600,000원은 이 범위의 하단에 가깝고 최근 12개월 평균보다 낮지만, 실거래 최저 140,000,000원보다는 높습니다. 특히 가장 최근 거래 146,500,000원과도 가격 차가 크지 않아, 1회 유찰이라는 사실만으로 큰 폭의 가격 메리트가 생겼다고 보기에는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 138,817,600원 |
| 2. 경매개시 채권자 · 주택도시보증공사 | 131,079,298원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,600,000원 가정에서는 집행비용 2,782,400원과 우리은행 근저당 138,817,600원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 53,995,861,698원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 17층 공동주택 중 14층 1401호이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형이고 중로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일면적 최근12개월 거래는 12건이며 140,000,000원~150,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계. 김민성의 전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요. 현재 권리관계상 대항력은 없고 인수액은 0원입니다.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당 54,003,600,000원과 같은 날 변경등기 62,160,000원·공동담보 해제의 관계를 등기 원문과 배당요구 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택등기 내용을 매각물건명세서와 함께 확인해 매각 후 처리 관계를 점검하세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가 141,600,000원은 최근12개월 평균 147,041,666원의 96.3%이고 최신 거래는 146,500,000원입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래를 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 113,280,000원, 3회 유찰 시 90,624,000원입니다. 현재 회차와 가격 차이를 비교해 입찰 시점을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수는 없지만, 96.3%가 충분한 할인인지는 별개”
이 사건에서 가장 중요한 점은 임차보증금 122,700,000원이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 김민성의 전입과 점유가 2018.01.17 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 매수인 실질 인수액도 0원이라는 점이 핵심입니다. 따라서 실질취득가는 현재 최저가 141,600,000원과 같습니다.
가격은 최근 시장과 비교해야 합니다. 최근12개월 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 146,500,000원, 실거래 최저는 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균의 96.3%로 시세보다 낮기는 하지만 이미 실거래 하단과 가까운 가격입니다. 여기에 우리은행 근저당의 변경등기 관계와 민간임대주택 관련 등기까지 확인해야 하므로, 권리 인수 0원이라는 장점은 분명하지만 가격과 서류 확인까지 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 B등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
