청주지방법원 2025타경31027. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 102동 8층 802호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트구조 17층 건물 중 제8층입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2018년 1월 17일 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차권자 박영민은 2019년 7월 18일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2019년 8월 1일 점유를 개시해 2019년 8월 7일 전입했습니다. 그러나 말소기준인 2018년 1월 17일 우리은행 근저당보다 모두 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 17층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 132,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,569,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 임차권
말소기준은 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 54,003,600,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있으며, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제가 기록되어 있습니다. 이후 박영민의 주택임차권이 2024.01.18. 등기됐고, 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 근저당·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 91,990,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박영민 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 91,990,000원 | 전입 2019.08.07 · 확정 2019.07.18 · 점유개시 2019.08.01 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공 단지입니다. 대상 면적은 59.8332㎡이고, 비교 표본은 2026년 6월부터 8월까지 동일면적대 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 2026.08. 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,041,666원 |
실거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 132,800,000원은 최근 12개월 평균의 90.3%이고, 최신 거래 146,500,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준 역시 132,800,000원이며, 이 사건은 최저가와 실질취득가가 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,200원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 130,140,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,569,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,659,200원을 제외한 130,140,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 53,981,029,146원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 53,981,029,146원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 54,007,217,306원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 84,992,000원 | 83,062,144원 | 54,028,107,802원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층으로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중앙탑중학교·충주중앙탑초등학교·중앙탑고등학교 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장조사. 내부 출입은 하지 못했고 건축물대장상 현황도면과 외부관찰을 토대로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 박영민의 보증금 91,990,000원과 임차권등기는 존재하지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다는 점을 원본 서류와 다시 대조하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당순위 확인. 현재 배당 시나리오에서는 우리은행이 매각대금을 사실상 소진하고 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 민간임대주택 등기. 2018.01.19. 민간임대주택 등록에 관한 등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 국민주택기금을 위한 제한물건 외에는 임차인의 동의 없이 제한물건 설정 등을 할 수 없다는 부기사항이 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 동일면적 거래는 140,000,000원~150,000,000원이고 평균은 147,041,666원입니다. 현재 최저가 132,800,000원에서 추가 비용까지 포함한 총투입액을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “임차권은 있지만 인수는 없다”
이 사건의 핵심은 박영민의 임차권등기 자체보다 순서입니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2018.01.17.이고, 임차인의 계약·확정일자·점유·전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 매수인 인수도 0원입니다. 현재 1회 유찰된 최저가는 132,800,000원으로 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 147,041,666원의 90.3%입니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 거래권 아래에 내려와 있지만, 민간임대주택 등기·금지사항 부기와 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 확인이 필요한 물건입니다.
