청주지방법원 2025타경31034. 충주시 봉방동 지오빌1단지 101동 6층 604호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 88,000,000원입니다. 신청채권자는 김재민, 청구금액은 55,495,000원입니다.

등기 흐름은 단순하지 않습니다. 과거 계양신용협동조합 근저당과 새충주새마을금고 근저당, 유식현의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025년 5월 20일 설정된 강미이의 전세권 80,000,000원입니다. 이후 2026년 1월 6일 강제경매개시결정이 들어왔고, 제공된 말소기준권리는 이 경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 강미이의 전세권은 매각물건명세서에서 명시한 대로 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

강미이는 2025.05.22 전입했고 2026.01.12 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2026.01.06 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현황조사상 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 등기부에는 같은 강미이 명의의 전세권과 전세금 80,000,000원이 명확히 등재돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

강미이는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 조사상 보증금은 미상이며, 등기부상 전세금은 80,000,000원입니다.

③ 가격 비교 — 8천8백만원은 낮지만, 시세도 하락 중

가격 판단은 전체 평균 114,000,000원보다 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%입니다. 최신 거래는 2026.07의 132,000,000원입니다.

특히 이 물건은 가격 할인보다 권리 구조가 먼저입니다. 현재 88,000,000원 배당 가정에서는 강미이 전세금 80,000,000원이 전액 배당돼 계산상 미배당 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 전세권 자체의 매수인 인수를 명시하므로, 배당 후 전세권 말소 가능 여부와 명도 조건을 확인하지 않고 단순히 ‘인수 0원’으로만 접근해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

총 채권액 135,495,000원 중 86,016,000원이 배당되고 미배당액은 49,479,000원입니다. 현재 회차 계산상 매수인 미배당 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰되면 — 낙찰가만 내려가는 구조가 아니다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 604호입니다.
• 주위환경. 충주삼원초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택·공공기관 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측·서측·남측으로 왕복 2차선 포장도로와 폭 약 5m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 지목 대 · 토지면적 665.0㎡ · 공시지가 480,300원/㎡입니다.
• 거래표본. 지오빌1단지(101동) 거래 표본은 5건이며 최근 12개월은 3건입니다. 대상 매칭 기준 면적 52.12㎡와 실거래 면적이 직접 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 원문 확인. 을구 7번 강미이 전세권 80,000,000원이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 매각물건명세서 원문을 최우선 확인해야 합니다.
• 배당 후 말소 조건 확인. 현재 회차 배당표는 전세금 80,000,000원 전액 배당을 전제로 하지만, 등기상 전세권 인수 문구가 별도로 존재합니다. 배당 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 강미이의 조사상 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 등기상 전세금 80,000,000원과 실제 임대차 관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 70,400,000원, 2회 유찰 56,320,000원은 전세금 80,000,000원보다 낮습니다. 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래보다 8.3% 낮습니다. 과거 전체 평균 114,000,000원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 면적 비교 주의. 최근 거래가 대상 면적과 직접 매칭되지 않으므로 개별 호수의 면적·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “8천8백만원”보다 “전세권 8천만원”을 먼저 본다

신건 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 110,000,000원의 80.0%로 숫자상 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.3%이고 비교 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 무엇보다 이 사건은 강미이 전세권 80,000,000원이 매수인에게 인수된다고 명시된 물건입니다.

현재 88,000,000원 가정에서는 전세금 80,000,000원이 전액 배당돼 미배당 금전 인수는 0원으로 계산됩니다. 그렇다고 권리까지 깨끗해지는 것은 아닙니다. 배당 후 전세권 말소와 임차인의 점유·명도, 실제 보증금 관계를 확인해야 합니다. 또한 유찰돼 낙찰가가 80,000,000원 아래로 내려가면 대항력 임차인의 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있어, 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가가 되지 않습니다. 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저인 오피스텔입니다.