청주지방법원 2025타경31039. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 106동 1층 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층이며, 실거래 비교 면적은 59.8332㎡입니다. 등기부상 소유자는 주식회사신우산업개발입니다.
권리 흐름의 기준점은 2018년 1월 17일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 박찬덕은 2020년 3월 25일 계약·점유를 시작하고 2020년 3월 30일 주민등록을 마쳤으므로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 없음으로 판정되어, 낙찰자가 보증금 85,000,000원을 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 비교면적 59.8332㎡ · 17층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 120,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,115,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 이후 2019년 주택도시보증공사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2020년 6월 25일 신탁재산 귀속으로 소유권이 다시 주식회사신우산업개발에 돌아왔습니다. 2024년 1월 24일 박찬덕의 주택임차권등기가 설정됐지만, 전입일 2020년 3월 30일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 해당 임차권 역시 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬덕 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2020.03.30 / 2020.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박찬덕은 2020년 3월 25일 임대차계약·점유개시, 같은 날 확정일자를 받고 2020년 3월 30일 주민등록을 마쳤습니다. 그러나 말소기준인 2018년 우리은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구일은 2024년 1월 24일이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 1회 유찰가는 낮다
신우희가로아파트 동일면적대 최근 12건은 2026년 6월부터 8월까지 140,000,000원~150,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 147,041,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 147,041,666원 |
현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 147,041,666원의 81.6%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 비교해도 낮고, 최근 거래 최저인 140,000,000원보다도 20,000,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체가 최근 실거래 구간 아래로 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,115,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 120,000,000원 가정에서는 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권 총 미배당액은 53,981,195,476원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 노선·배차간격을 고려한 대중교통 이용여건 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전기·난방·위생 및 급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 아파트 부지로, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 속합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되고, 토지자료상 중로각지입니다.
- 단지 환금성. 741세대, 2018년 준공 단지이며 동일면적 최근 12건 거래가 140,000,000원~150,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 박찬덕의 임차권등기, 전입일 2020.03.30, 확정일자 2020.03.25와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 갑구 4-1 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 대상은 17층 건물의 1층입니다. 최근 거래 표본에는 1층 거래가 없으므로 개별 호수의 층·향·상태 차이를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원, 3회 유찰 시 76,800,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 채권의 대규모 미배당이 있어도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당채권과 낙찰자 인수권리는 구분해 판단하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 먼저 보이는 1회 유찰 물건”
이 사건의 핵심은 보증금 85,000,000원의 임차권등기가 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인의 전입이 2018년 말소기준보다 늦어 대항력이 없다는 점입니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 보증금을 추가로 떠안는 인수형 사건은 아니며, 실질취득 기준도 현재 최저가인 120,000,000원으로 볼 수 있습니다.
가격은 최근 12개월 평균 147,041,666원의 81.6%, 최신 거래 146,500,000원보다도 낮아 실거래 기준 할인 폭이 확인됩니다. 다만 1층이라는 개별성, 등기부상 금지사항등기, 임차권 및 실제 점유상태를 원본과 현장에서 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격은 내려왔지만, 원본 확인을 거쳐 응찰가를 정할 물건입니다.
