청주지방법원 2026타경30001. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 102동 9층 902호, 전용 59.8332㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 말소기준은 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 경매는 2026.01.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 시작됐고 신청채권자의 청구금액은 106,624,843원입니다.
이 사건의 첫 번째 핵심은 임차인입니다. 김섭 씨의 임차보증금은 91,990,000원이고 임차권등기도 되어 있지만, 주민등록·점유개시일이 모두 2019.07.23.로 말소기준권리 2018.01.17.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 9층902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 지하3층 지상17층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 132,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,624,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김섭 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.23 점유개시 2019.07.23 | 91,990,000원 | 2023.06.22 배당요구 2024.01.24 | 대항력 없음 후순위 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김섭 씨는 임대차계약일 2019.07.08., 주민등록일과 점유개시일 2019.07.23., 확정일자 2023.06.22.이며 2024.01.24. 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 말소기준 근저당권은 그보다 앞선 2018.01.17.이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 등기상 임차권도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 132,800,000원은 최근 평균의 90.3%
신우희가로아파트 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 147,041,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 146,500,000원, 최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 147,041,666원 |
현재 최저매각가 132,800,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 그대로 실질취득액 132,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 90.3% 수준이며, 최신 거래 146,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 감정가만 놓고 보는 것이 아니라, 실질취득액과 최근 거래를 직접 비교할 때 가격상 여유가 있는 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 130,140,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,624,843원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,659,200원을 제외한 130,140,800원이 주식회사우리은행 근저당에 배당되는 가정이며, 주택도시보증공사와 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기에는 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제 내용도 존재하므로, 실제 배당순위와 채권액은 채권계산서·공동담보 관계까지 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 53,980,084,043원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 54,006,272,203원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 84,992,000원 | 83,062,144원 | 54,027,162,699원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이고, 현재 사건은 이미 1회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 소재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상17층 건물의 9층 902호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 741세대, 2018.01.15 준공 단지이며 동일 면적대 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권의 선후관계 재확인. 김섭 씨의 전입·점유 2019.07.23.이 말소기준 2018.01.17.보다 늦어 현재 분석상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 등기된 민간임대주택 관련 내용이 매각 이후 어떤 효력을 갖는지 매각물건명세서·등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2018.01.17. 부기된 제한 내용의 매각 후 처리 여부를 원문과 법원서류에서 대조하세요.
- 공동담보·근저당 변경 확인. 우리은행 근저당에는 공동담보목록과 같은 날의 변경등기가 함께 존재합니다. 실제 채권액과 배당관계를 채권계산서까지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득액은 132,800,000원이고 최근12개월 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 146,500,000원입니다. 낙찰가가 올라가면 이 가격 차이는 줄어듭니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장·현황조사 원문으로 확인하세요.
- 관리비·조세. 관리비 체납과 당해세 등 실제 인수 가능 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차보증금은 크지만, 승계되는 보증금은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 91,990,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 금액 자체가 아니라 선후관계에서 나옵니다. 김섭 씨의 전입과 점유는 2019.07.23., 말소기준 근저당은 2018.01.17.이므로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 회차에서 비교적 분명합니다. 실질취득액 132,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 147,041,666원의 90.3% 수준이고 최신 거래 146,500,000원보다 낮습니다. 다만 민간임대주택등기·금지사항등기, 공동담보 근저당과 변경등기가 함께 있어 권리 확인 절차까지 마친 뒤에야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다. 정리하면 임차인 승계 위험은 낮고 가격은 시세 아래, 특수 등기 확인은 필수입니다.
