청주지방법원 2026타경30004. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477의 6층 629호입니다. 사건 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 유한회사행복플러스이며, 2023.04.26. 주식회사전북은행의 가압류 450,000,000원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 동군산 농업협동조합 450,000,000원, 서울보증보험주식회사 45,000,000원의 가압류와 2026.01.09. 윤한울의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 채권들이 아닙니다. 윤한울은 2020.08.31. 전입·점유를 시작했고, 1차 계약 보증금 75,000,000원, 2차 계약 보증금 80,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 2023.04.26. 말소기준권리보다 훨씬 빠르므로 대항력 있는 임차인이며, 명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 6층 629호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 6층 629호 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 65,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤한울 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 1차 75,000,000원 2차 80,000,000원 | 전입·점유 2020.08.31. 확정일자 1차 2020.08.31. · 2차 2022.08.12. | 대항력 있음 우선변제: 확정일자 확인 승계 아님 |
윤한울은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 관련 접수일은 2024.09.11.이며, 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 약 80,000,000원
현재 최저매각가는 65,600,000원입니다. 표면상 감정가 82,000,000원보다 16,400,000원 낮습니다. 그러나 대항력 임차인의 현재 보증금이 80,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에 가격 구조가 완전히 달라집니다.
따라서 이 물건을 “감정가 82,000,000원짜리를 65,600,000원에 산다”고 평가하면 안 됩니다. 권리분석상 가격 비교의 기준은 실질취득 약 80,000,000원입니다. 이는 감정가 82,000,000원보다 불과 2,000,000원 낮은 수준입니다. 별도의 실거래 비교 자료가 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 65,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,580,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 450,000,000원 | 64,019,200원 |
| 3. 가압류 · 동군산 농업협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤한울 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,025,000,000원 중 시뮬레이션상 채권자 배당액은 64,019,200원, 미배당은 960,980,800원입니다. 다만 이 단순 배분표만으로 매수인 인수를 0원이라고 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서상 대항력 있는 주택임차권 보증금의 미배당 잔액은 매수인이 인수한다는 문구가 있으므로 실질취득 판단에서는 그 인수위험을 우선 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 남측 인근, 아파트·오피스텔 등 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재한 충북혁신도시 개발지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 건축물대장·등기·현황을 대조해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 대로, 북서측 중로, 남동측 소로 등에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 65,600,000원이 아니라 대항력 보증금까지 더한 실질취득 약 80,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 임차보증금 원본 확인. 1차 75,000,000원, 2차 80,000,000원의 계약 갱신 관계와 현재 유효한 보증금 채권액을 임대차계약서·임차권등기명령 기록으로 대조해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 전입·점유 2020.08.31., 확정일자 2020.08.31. 및 2022.08.12.와 각 가압류의 선후관계를 배당요구종기 및 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 윤한울과 강제경매 신청채권자 윤한울이 동일하므로 두 채권의 관계와 실제 채권 내용을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 표기 아파트와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태가 서로 다르므로 건축물대장·등기·현황을 반드시 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없어 실질취득 80,000,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “65,600,000원 낙찰”이 “65,600,000원 취득”은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 82,000,000원에서 한 번 유찰돼 65,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 윤한울의 전입·점유가 2020.08.31.로 말소기준권리보다 앞서고, 현재 보증금이 80,000,000원이며, 매각물건명세서에 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있다는 점이 결론을 완전히 바꿉니다.
낙찰가가 65,600,000원으로 낮아져도 그만큼 인수액이 늘 수 있어 실질취득은 약 80,000,000원에 묶이는 구조입니다. 감정가 82,000,000원과의 실질 차이도 2,000,000원에 불과하고, 별도의 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 사건상 아파트 표기와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태의 차이, 임차권자와 경매신청채권자가 동일하다는 점까지 확인해야 합니다. 표면 가격은 내려왔지만, 권리까지 반영한 실제 매입비용은 거의 내려오지 않은 물건이라는 것이 핵심입니다.
