청주지방법원 2026타경30021. 음성군 감곡면 오향리 감곡부강아파트 102동 805호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김경희이고, 2014년 1월 8일 거래가액 67,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 매괴신용협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 대임산업주식회사 근저당 120,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 복잡한 임차관계가 아니라 가격과 배당 구조입니다. 최저매각가는 감정가 80,900,000원에서 1회 유찰되어 64,720,000원까지 내려왔습니다. 반면 동일 면적 59.9㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 80,600,000원, 2026년 8월 최신 거래는 87,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.3% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30021 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 557-4 감곡부강아파트 102동 8층805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 중 제8층 제805호 · 동일면적 실거래 기준 59.9㎡ |
| 소유자 | 김경희 (2014.01.08 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,900,000원 / 64,720,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 매괴신용협동조합 / 47,629,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 열람 기준 | 청주지방법원 음성등기소 · 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014.01.08 설정된 매괴신용협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 2023.05.02 설정된 대임산업주식회사 근저당권 120,000,000원과 2024.09.19 국의 압류, 2026.01.15 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 삼성카드 가압류와 음성군·국의 압류, 종전 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 기준으로도 최저가가 낮다
부강아파트 동일 면적 59.9㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 79,391,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 80,600,000원, 최신 2026년 8월 거래는 87,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 2.6% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 15 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.08 | 59.9㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2025.07 | 59.9㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 2025.05 | 59.9㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2024.11 | 59.9㎡ | 15 | 83,500,000원 |
| 2024.11 | 59.9㎡ | 15 | 80,700,000원 |
| 2024.10 | 59.9㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2024.09 | 59.9㎡ | 5 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 5건 | 80,600,000원 |
현재 최저가 64,720,000원은 최근 12개월 평균 80,600,000원의 80.3%입니다. 전체 12건 평균과 비교한 비율도 81.5%입니다. 게다가 최신 거래가 87,000,000원이고 최근 거래 추세가 +2.6%이므로, 적어도 제공된 실거래 흐름에서는 하락 추세 때문에 최근 평균이 부풀려진 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,960원 |
| 1. 근저당 · 매괴신용협동조합 | 65,000,000원 | 63,155,040원 |
| 2. 근저당 · 대임산업주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 185,000,000원 가운데 예상 배당액은 63,155,040원, 미배당액은 121,844,960원입니다. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 64,720,000원 | 63,155,040원 | 121,844,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,776,000원 | 50,444,032원 | 134,555,968원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 41,420,800원 | 40,275,226원 | 144,724,774원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 감곡중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 805호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측·서측으로 폭 약 10~12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 부강아파트는 195세대, 1993.07.15 준공으로 확인되며 동일 면적 실거래가 지속적으로 존재합니다.
- 토지. 토지면적 6,168.0㎡, 공시지가 406,700원/㎡, 평지의 사다리형 아파트 부지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 64,720,000원은 최근 12개월 평균 80,600,000원의 80.3%입니다. 단순 감정가보다 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 실거래는 2026.08, 9층, 87,000,000원입니다. 대상 호수는 8층이므로 실제 상태·향·수리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2014.01.08 매괴신용협동조합 근저당이며 이후 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변수. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 반영되지 않을 수 있습니다.
- 노후도 점검. 준공일이 1993.07.15인 단지이므로 내부 상태와 설비 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 쉬운 유형
이 물건은 권리분석상 핵심 위험이 비교적 선명합니다. 말소기준은 2014년 매괴신용협동조합 근저당이고, 뒤에 설정된 대임산업주식회사 근저당과 국의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 최근 실거래보다 낮습니다. 최저가 64,720,000원은 최근 12개월 평균 80,600,000원의 80.3%이고, 최신 거래 87,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +2.6%라는 점까지 고려하면 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰 뒤 시세 아래로 내려온 구조라고 정리할 수 있습니다. 다만 1993년 준공 단지인 만큼 실제 응찰에서는 내부 상태와 점유, 관리 상태가 최종 가격 판단의 핵심입니다.
