청주지방법원 2026타경30025. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 109동 2층 204호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 124,000,000원입니다. 말소기준권리는 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차권자 김보미의 전입일은 2022.03.04.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리와 별도로 살펴볼 만합니다. 동일 단지 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 147,041,666원, 최신 거래는 2026.08. 146,500,000원입니다. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%로, 최근 거래가격보다 낮은 수준입니다. 이 사건은 최저가와 실질취득액이 동일하므로 가격 비교 역시 124,000,000원을 기준으로 보면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.9533㎡ · 17층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,014,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당입니다. 임차인 김보미의 임대차계약일은 2022.03.03., 전입일은 2022.03.04., 점유개시일은 2023.02.07.이며 임차권등기는 2024.01.30. 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 후 남는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 113,550,000원 | 2022.03.04 / 2022.03.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없으며, 김보미의 보증금 113,550,000원만 임차보증금으로 봅니다. 배당요구일은 2024.01.30.입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 84.3%
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공 단지입니다. 대상 면적은 59.9533㎡이며, 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 147,041,666원이고, 현재 최저매각가 124,000,000원은 그 평균의 84.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,041,666원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 2층 거래도 2026.08. 148,000,000원, 2026.06. 147,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 147,041,666원보다 낮고, 최근 평균 대비 84.3%입니다. 따라서 권리상 별도 인수가 발생하지 않는다는 전제에서는 현재 회차에 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 121,464,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,014,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,536,000원과 우리은행 121,464,000원으로 매각대금이 소진되는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반 차량 접근성과 대중교통 이용여건 모두 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 내 109동 2층 204호입니다. 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 속합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 환금성. 741세대, 2018.01.15. 준공 단지이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 140,000,000원~150,000,000원 범위에서 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김보미의 전입일 2022.03.04.는 말소기준 2018.01.17.보다 늦어 대항력은 없지만, 임차보증금 113,550,000원의 실제 배당순위와 배당 여부는 매각물건명세서·배당요구 자료를 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 2020.03.17. 부기된 금지사항등기가 남아 있으므로 매각으로 정리되는지 등기 원문과 법원 서류를 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 2018.01.17. 근저당과 같은 날 채권최고액 62,280,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기가 있으므로 담보 범위와 배당기준을 확인하세요.
- 시세 기준. 현재 실질취득액 124,000,000원은 최근 12개월 평균 147,041,666원의 84.3%입니다. 감정가 155,000,000원보다 최근 실거래 자료를 우선 기준으로 보세요.
- 저층 가격 확인. 동일 면적대 2층 거래로 2026.08. 148,000,000원과 2026.06. 147,000,000원이 확인되므로 대상 물건의 내부 상태와 함께 비교하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현황조사 및 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준인 2018년 우리은행 근저당보다 임차인 김보미의 전입과 임차권등기가 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 124,000,000원으로 볼 수 있습니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 동일 면적대 평균 147,041,666원에 비해 현재 최저가는 84.3%입니다. 최신 거래 146,500,000원과 2층 거래 148,000,000원·147,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 다만 등기부의 금지사항등기와 우리은행 근저당 변경등기, 임차권의 실제 배당처리는 입찰 전 반드시 원문으로 대조해야 합니다. 권리 인수 부담은 낮고 가격 차이는 확인되지만, 등기 세부사항 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
