청주지방법원 2026타경30029. 음성읍 신천리 금광포란재아파트 102동 2층 205호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 장영숙이고, 2011.12.30 매매를 원인으로 2012.01.31 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 113,163,000원입니다. 감정가는 169,000,000원, 현재 최저매각가는 135,200,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 중심 경매와 달리 전세권을 먼저 봐야 합니다. 을구 8번에는 2023.12.28 주식회사화인프라텍 명의의 전세권이 설정돼 있고 전세금은 120,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부입니다. 이어 2026.01.15 같은 주식회사 화인프라텍을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30029 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 149 금광포란재아파트 102동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9794㎡ · 15층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 장영숙 · 2012.01.31 소유권이전 · 거래가액 113,163,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 135,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 화인프라텍 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 120,000,000원 전세권
과거 국민은행 근저당, 신니개발 전세권, 우리은행 근저당 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 중심은 2023.12.28 을구 8번 전세권입니다. 전세권자는 주식회사화인프라텍, 전세금은 120,000,000원이고, 이후 2026.01.15 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
2회 유찰 시 매각가 108,160,000원에서는 전세권 채권 120,000,000원 중 105,845,760원이 배당되고 14,154,240원이 부족하며, 3회 유찰 시 매각가 86,528,000원에서는 84,570,496원이 배당되고 35,429,504원이 부족합니다. 제공된 회차별 분석에서는 이 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래와는 가까운 가격
금광포란재는 569세대, 2005.11.14 준공 단지입니다. 대상 면적 84.9794㎡와 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 154,000,000원, 최근 12개월 10건 평균은 157,700,000원입니다. 현재 최저가 135,200,000원은 전체 평균의 87.8%, 최근 12개월 평균의 85.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10 | 176,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 1 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 14 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 84.98㎡ | 1 | 143,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 10건 | 157,700,000원 |
최신 거래는 2026.08의 140,000,000원이고, 같은 달 10층에서는 176,000,000원 거래도 확인됩니다. 전체 실거래 범위는 128,000,000원부터 176,000,000원까지로 편차가 큽니다. 현재 최저가 135,200,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아 평균 기준 가격 메리트는 분명하지만, 최신 140,000,000원 거래와 비교하면 가격 차이가 크게 벌어진 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,800원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 주식회사화인프라텍 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,507,200원 |
현재 회차에서는 전세권 채권 120,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 12,507,200원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 14,154,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 86,528,000원 | 84,570,496원 | 35,429,504원 | 0원 |
현재 회차는 전세금 120,000,000원이 전액 배당되는 구간입니다. 반면 추가 유찰이 발생하면 신청채권자의 미회수액은 커집니다. 다만 회차별 분석에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 계산돼 있으므로, 추가 유찰 시에도 낙찰가에 미배당 전세금을 더해 실질취득액을 계산하는 구조로 제시되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성경찰서 남서측 인근 금광포란재아파트 102동에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·체육시설·공원·농경지 등으로 형성된 읍 소재지 외곽 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 205호이며 급수·급탕, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이며 공시지가는 101,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 10건입니다. 거래가는 128,000,000원부터 176,000,000원까지로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 처리 확인. 2023.12.28 설정된 주식회사화인프라텍의 전세금 120,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차 예상배당은 전액 배당·매수인 인수 0원으로 계산돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구·경매신청 관계를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대 관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 154,000,000원보다 최근 12개월 평균 157,700,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 85.7%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 거래 중 140,000,000원과 176,000,000원이 함께 존재해 층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다. 대상은 2층입니다.
- 추가 유찰 시 배당. 2회 유찰 시 전세권 부족액 14,154,240원, 3회 유찰 시 35,429,504원으로 증가합니다. 회차별 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 및 가축사육제한구역 관련 내용을 원본 토지이용계획과 대조하세요.
맺으며 — 가격은 평균 아래, 승부처는 전세권과 점유 확인
이 물건의 현재 최저가는 135,200,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 157,700,000원보다 낮고, 비율로는 85.7%입니다. 실거래 추세도 +16.4%라 가격만 놓고 보면 1회 유찰의 효과가 생긴 상태입니다.
다만 권리분석의 핵심은 을구 8번 주식회사화인프라텍 전세권 120,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 이 전세금이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 수치대로라면 실질취득액은 최저가와 동일한 135,200,000원입니다. 다만 감정평가상 임대 관계가 미상인 만큼 점유·명도 확인을 끝낸 뒤 가격 메리트를 평가하는 사건으로 보는 것이 적절합니다. 가격은 매력적이지만, 권리 원본 확인을 생략할 정도로 단순한 사건은 아닙니다.
