청주지방법원 2026타경30029. 충북 음성군 음성읍 신천리의 금광포란재아파트 102동 205호, 전용 84.9794㎡ 아파트입니다. 2005년 사용승인된 569세대 단지로, 본건은 15층 건물의 2층입니다. 감정가 1억 6,900만원에서 두 차례 유찰되며 최저매각가는 1억 816만원까지 내려왔습니다. 가격 할인 폭은 분명히 큽니다. 그러나 이 사건에서 입찰가격보다 먼저 확인할 것은 1억 2,000만원 전세권의 법적 처리입니다.

소유자 장영숙은 2012년 1월 31일 거래가액 113,163,000원으로 소유권을 취득했습니다. 기존 우리은행 근저당권은 2023년 12월 29일 말소됐으며, 그 전날인 2023년 12월 28일 주식회사화인프라텍 명의 전세권 120,000,000원이 설정됐습니다. 이후 같은 회사가 채권자가 되어 2026년 1월 15일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

즉 전세권 설정일은 경매개시결정보다 빠르고, 전세금과 경매 청구금액도 모두 120,000,000원입니다. 전세권자의 경매 신청과 배당 참여로 해당 권리가 소멸하는지, 별도의 인수 문제가 남는지를 매각물건명세서와 경매기록에서 먼저 확인해야 합니다. 단순히 예상배당의 인수액이 없다는 이유만으로 전세권이 소멸한다고 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

과거 국민은행 근저당권, 우리은행 근저당권 및 사단법인글로벌교육선교회·주식회사신니개발 전세권은 이미 등기상 말소된 권리입니다. 따라서 과거 전세금 28,000,000원과 48,000,000원 또는 말소된 근저당권 채권최고액을 현재 매수인 부담에 다시 합산해서는 안 됩니다.

현재 실질적인 쟁점은 주식회사화인프라텍의 전세권입니다. 이 회사의 전세금은 120,000,000원이고 경매 청구금액도 120,000,000원입니다. 현재 매각가격을 기준으로 예상배당을 계산하면 전세금 전액을 변제하기에 부족합니다.

② 시세 비교 — 70.9% 할인율의 함정

금광포란재아파트 동일 평형인 전용 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면, 평균은 152,500,000원입니다. 현재 최저매각가 108,160,000원은 이 평균의 70.9%입니다.

그러나 가장 최근인 2026년 10월에는 본건과 같은 2층에서 120,000,000원에 거래됐습니다. 최저매각가는 최신 거래가의 약 90.1%이므로, 실제 할인 폭은 전체 평균과 비교할 때보다 작습니다. 더구나 이 비교는 전세권 인수 부담을 제외한 입찰가만 기준으로 한 것입니다.

최근 거래가격은 120,000,000원~176,000,000원으로 폭넓게 분포합니다. 특히 가장 최신인 2층 거래가 120,000,000원은 최근 12건 중 최저가격이기도 합니다. 따라서 평균 152,500,000원만을 기준으로 충분한 가격 여유가 있다고 판단하는 것은 위험합니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 유찰 횟수 자체가 추가 가격 하락이나 저가 낙찰 가능성을 보장하지는 않습니다. 또한 권리부담이 있는 물건에서는 최저가가 낮아지더라도 실질취득 비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,160,000원 가정)

집행비용 2,314,240원은 추정치입니다. 전세권자의 예상배당액은 105,845,760원이며, 미배당액은 14,154,240원입니다. 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 동일한 개념이 아닙니다. 전세권의 소멸·존속과 실제 매수인 부담은 별도로 확정해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.

유찰 회차별 전세금 미배당 비교

매각가격이 낮아질수록 전세권자의 예상 미배당액은 커집니다. 다만 이는 채권자의 회수 부족액을 계산한 것으로, 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 전세권이 소멸하면 미회수 채권과 매수인의 인수채무는 구별되고, 전세권이 존속한다면 별도의 권리부담 검토가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 음성경찰서 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 체육시설, 공원 및 농경지가 혼재하는 읍 소재지 외곽 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다. 남동측으로 폭 약 12m 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 아파트입니다. 급수·급탕, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 101,500원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 침수위험지구·하천구역 등의 인접 여부는 실제 구역도와 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 569세대 단지이며 동일 평형 거래는 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 120,000,000원부터 176,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다. 최근 동일층 거래가격을 우선 비교해야 합니다.
• 이용·관리. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 여부 확정. 을구 8번 주식회사화인프라텍 전세권 120,000,000원의 매각 후 소멸·존속 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다. 확인되지 않으면 인수액 0원으로 가정하지 마세요.
• 경매 신청 원인 확인. 전세권자와 신청채권자가 동일합니다. 전세권에 기초한 경매 신청인지, 어떤 권원과 절차에 의한 것인지 확인하고 전세권 소멸에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 배당 부족액 확인. 현재 예상 미배당 14,154,240원은 매수인 부담액으로 확정된 수치가 아닙니다. 예상배당과 실제 권리승계를 구분해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균 152,500,000원보다 2026년 10월 동일 2층 거래 120,000,000원의 비교 가치가 큽니다. 인수액이 있다면 입찰가에 해당 부담을 반영한 총취득비용으로 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 임대 관계는 미상입니다. 전세권자 또는 다른 점유자의 실제 점유·사용 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 판단. 단지 평균 유찰 2.0회이며 본건도 2회 유찰 상태입니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 전세권의 실제 부담이 불명확하다면 입찰 적정성이 개선됐다고 단정하지 마세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분, 당해세 및 기타 부담을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 입찰 직전에 다시 확인하고, 전세권 인수에 관한 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

맺으며 — “64% 가격보다 1.2억 전세권이 먼저”

금광포란재 205호는 감정가 169,000,000원에서 최저가 108,160,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균의 70.9%이고, 최신 동일층 거래가보다도 낮습니다. 그러나 낮은 최저가격이 곧 저렴한 실질취득가격을 의미하지는 않습니다.

2023년 설정된 전세권 120,000,000원은 경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 현재 예상배당에서는 14,154,240원의 미배당이 발생합니다. 특히 전세권자가 직접 경매를 신청한 사건이므로 전세권 소멸 여부를 정밀하게 판단해야 합니다. 소멸이 확인되면 가격 경쟁력을 검토할 여지가 있지만, 존속·인수 문제가 남는다면 가격 평가가 완전히 달라집니다.

따라서 현 단계의 결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 우선 전세권의 법적 처리와 매수인 부담을 확정한 뒤, 최신 2층 실거래 120,000,000원을 기준으로 실질취득가격을 재평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 전세권 인수 위험의 해소 여부입니다.