대전지방법원 2025타경638. 충남 천안시 동남구 동면 수남리 163-2 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 340,609,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 238,426,000원, 감정가의 70%입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
등기상 가장 중요한 기준은 2022.12.26. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이 권리 이후에 설정된 압류·가압류와 2025.09.23. 송준규 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경638 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 동면 수남리 163-2 · 충청남도 천안시 동남구 동면 화복로 286-2 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 이경일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 340,609,000원 / 238,426,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 104,560,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 633.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 72,600원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기상 2022.10.18. 하나은행 근저당권은 2023.12.18. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.12.26. 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 성동세무서장 압류, 우리은행·아이엠캐피탈·우리카드·서울보증보험·국민은행·중소기업은행 등의 가압류, 2025.09.23. 송준규 근저당권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현황·토지 체크 — 공부와 실제가 일부 다르다
감정평가상 건물은 현황 시멘트벽돌조 양철기와지붕 단층이고, 공부상 구조는 목조 스렛드가지붕 단층입니다. 사용승인 관련 기재는 1973년 증축이며, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 목재 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 창호는 샤시창호로 조사됐습니다. 급배수·위생시설, 난방시설, 데크시설도 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,137,964원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 147,757,981원 | 114,288,036원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 43,817,199원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,345,979원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,997,680원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 205,270,279원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 63,285,113원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사국민은행 | 285,266,284원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사국민은행 | 493,943,995원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 송준규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,426,000원 가정 시 총 채권액 2,082,684,510원 중 채권자 예상배당은 234,288,036원, 미배당은 1,848,396,474원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 238,426,000원 | 234,288,036원 | 1,848,396,474원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 166,898,200원 | 163,761,625원 | 1,918,922,885원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,828,740원 | 114,393,138원 | 1,968,291,372원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실거래·최근 시세 자료가 없기 때문에 238,426,000원이나 이후 회차 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 동면 수남리 통칭 ‘매작마을’ 내에 위치하며, 주변은 농촌마을·공장·농경지·임야 등으로 형성된 동면-오창간 간선도로 주변지대입니다.
- 교통. 인근 간선도로에 버스정류장이 있고 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 633.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형·소로각지로 조사됐습니다.
- 건물. 현황 시멘트벽돌조 양철기와지붕 단층이며 급배수·위생·난방·데크시설이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 매각 대상 토지·건물 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 토지 지목과 실제 이용상태, 건물 구조가 공부와 다른 부분이 있습니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 미배당 채권이 매우 크지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황은 직접 확인해야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.12.26. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 압류·가압류·후순위 근저당이 매각으로 소멸하고, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리 외 확인사항이 적지 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 토지 일부는 공부상 지목과 현황이 다르며 건물 구조도 공부와 실제가 일치하지 않습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있으므로 권리는 양호하지만 현황 확인이 핵심입니다. 또한 실거래 자료가 없어 현재 238,426,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 인수 여부보다 점유·매각범위·현황·가격 검증이 승부처입니다.
