대전지방법원 2025타경776. 천안시 서북구 성성동 우나아르떼근린생활시설 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 건물은 근린생활시설, 현재 이용상태는 공실입니다. 권리의 기준점은 2022.08.03. 천안서부신용협동조합이 설정한 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 이 사건은 권리보다 물건의 실사용 구조와 환금성을 더 무겁게 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 오픈형 점포 구분상가라고 적혀 있고, 감정평가서상 각 호의 벽체를 철거해 인접 호실과 합쳐 하나의 상가로 사용한 상태입니다. 각 전유부분은 도면으로 특정 가능하고 벽체 설치 등을 통해 원상회복할 수 있다고 평가되지만, 입찰자는 실제 경계·복구비·영업동선·분리 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 조사에는 신고된 임차인이 없고 현재 이용상태도 공실입니다. 이에 따라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2022.08.03. 천안서부신용협동조합 근저당권 이후 설정된 김남훈·서윤경 근저당권, 현대카드·신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 천안시 압류는 등기분석상 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 1,095,500,000원으로 감정가 1,565,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.

오히려 근린생활시설 구분상가는 주거용 집합건물보다 실제 임대수익·공실기간·전용부 위치·동선·가시성· 업종 적합성에 따라 가격 차이가 크게 벌어질 수 있습니다. 특히 본건은 공부상 지상1층이지만 ‘주도로’를 기준으로 지상3층이고, 승강기 층 표시도 3층으로 되어 있어 일반적인 ‘1층 상가’와 동일한 접근성·노출도를 전제로 가격을 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,095,500,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액 2,058,074,785원 중 채권자 예상배당은 1,082,145,000원, 미배당은 975,929,785원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안성성초등학교 북서측 인근. 주변은 공동주택, 호수공원, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 있어 실제 임대수익은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 징크지붕 4층 건물이며 위생·급배수, 에스컬레이터, 승강기, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 구획. 각 호의 벽체를 철거하여 인접 호실과 합쳐 하나의 상가로 이용해 왔고, 도면으로 각 전유부분의 위치와 면적은 특정 가능하며 벽체 설치 등을 통한 원상회복이 가능한 상태로 평가됐습니다.
• 층 인식. 공부상 지상1층이지만 ‘주도로’를 기준으로 지상3층이며, 승강기의 층수 표시도 3층입니다.
• 토지. 토지면적 1,765.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 1,047,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 준보전산지, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 경계 확인. 철거된 벽체와 인접 호실의 실제 경계를 도면·현장에서 대조하고 독립 사용을 위한 원상회복 가능 범위와 비용을 확인하세요.
• ‘1층’ 착시 점검. 등기·공부상 1층이지만 주도로 기준 3층입니다. 보행 접근, 가시성, 유입 동선, 승강기·에스컬레이터 접근을 실제 상권 관점에서 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 동일 건물·인근 유사 구분상가의 최근 거래와 임대수익을 직접 대조하세요.
• 공실 비용. 현재 공실이므로 취득 후 임차인 유치까지의 관리비·보유비·원상복구비를 응찰가에 반영하세요.
• 세금 배당 확인. 천안시 압류의 체납세 성격과 법정기일, 당해세 여부를 원본 배당요구 및 세금 관련 서류에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권 등기에는 제103호 및 지하2층 제비206호·제비216호가 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 배당관계와 공동담보 처리 내용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가의 값은 현장이 결정한다”

이 사건은 신고 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 1,095,500,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없으므로 그 숫자만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 오픈형 구분상가라는 점, 벽체를 철거해 인접 호실과 합쳐 사용했다는 점, 그리고 공부상 1층이면서 주도로 기준으로는 3층이라는 점입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 검증 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 상권에서 이 공간이 얼마의 임대료와 매각가를 버틸 수 있느냐입니다.