대전지방법원 2025타경785. 천안시 서북구 쌍용동 소재 집합건물 제지1층 제비101호로, 감정평가상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사성우스포츠이고, 2022.02.28 매매를 원인으로 2022.03.04 소유권을 취득하면서 거래가액 1,200,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 청양농업협동조합이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이번 최저매각가는 885,500,000원으로 감정가 1,265,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 권리는 단순하지만, 근린생활시설의 실제 환금성과 임대수익·공실 지속 가능성은 별도 검증이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 289-7 지1층비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사성우스포츠 (2022.02.28 매매, 거래가액 1,200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,265,000,000원 / 885,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양농업협동조합 / 894,527,936원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.04 근저당권 · 청양농업협동조합 · 채권최고액 1,008,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 권리는 단순하다
임차인 없음. 감정평가상 임대내역은 미상이나 조사일 현재 공실로 확인되어, 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 말소기준은 2022.03.04 청양농업협동조합 근저당권이고, 이후의 2025.11.12 임의경매개시결정과 2026.03.11 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저가가 885,500,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 619,850,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 433,895,000원(감정가 34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 885,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,255,000원 |
| 2. 근저당 · 청양농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 874,245,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 1,008,000,000원 중 874,245,000원이 배당되고, 미배당은 133,755,000원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안봉서중학교 서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·업무용 건물·학교시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이며 조사일 현재 공실상태입니다.
- 도로. 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 소재하고 도로상태는 양호한 편입니다.
- 토지. 4필 일단의 세장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 대표필지는 제1종일반주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 911,500원/㎡, 토지면적 344.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 현황상 핵심 — ‘지1층’ 표기를 그대로 믿지 말 것
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 인근 근린생활시설 거래·임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인. 현재 공실이므로 임대수요, 예상 임대료, 공실기간을 직접 확인해야 합니다.
- 지하·지상 레벨. 공부상 지1층과 동측 도로 기준 지상1층이라는 현황 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역 등의 제한이 실제 영업·활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 청양농업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정·압류의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.04 청양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 더구나 실거래 시세 비교자료가 없으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리분석은 합격에 가깝지만, 투자판단은 현장·임대수요·실제 시세 확인 전까지 보수적으로 접근할 사건입니다.
