대전지방법원 2025타경785. 이번 물건은 충남 천안시 서북구 쌍용동 미라16길 47에 위치한 집합건물의 지1층 비101호입니다. 사건상 분류는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다. 감정평가상 실제 이용 용도는 근린생활시설이고 조사 당시에는 공실이었습니다.

현재 소유자는 주식회사성우스포츠입니다. 2022년 2월 28일 매매를 원인으로 거래가액 1,200,000,000원에 취득했고, 2022년 3월 4일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 청양농업협동조합이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 청양농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025년 11월 12일 경매개시결정이 등기되었습니다. 2026년 3월 11일에는 국(처분청 천안세무서장)의 압류도 추가됐습니다. 등기상 해당 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 세금의 실제 배당순위와 미납액은 등기상 말소 여부와 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 소멸 범위

이 물건은 과거에도 임의경매를 거친 이력이 있습니다. 2017년 11월 2일 임의경매 매각으로 양덕기에게 소유권이 이전되면서 기존 가압류·압류·경매개시결정 및 근저당권들이 정리됐습니다. 그 뒤 설정됐던 중부새마을금고 및 김응진의 근저당권도 각각 말소됐습니다.

현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2022년 3월 4일 설정된 청양농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 청양농업협동조합의 근저당권 자체도 매각으로 말소됩니다.

임차인 및 점유관계. 조사된 임차인은 없으며 감정평가 당시 본건은 공실 상태였습니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실 사실만으로 모든 임대차관계가 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서와 실제 점유 현황을 최종 대조할 필요가 있습니다.

현재 확인되는 임차인 보증금 인수는 없으므로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 추가 인수할 금액은 없습니다. 반면 점유 또는 임대차관계가 별도로 확인되는 경우에는 대항력·확정일자·배당요구 여부에 따라 인수 여부를 다시 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

본건의 감정가는 1,265,000,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 619,850,000원입니다. 즉 최초 감정가 대비 49% 수준에서 입찰할 수 있는 구조입니다.

과거 소유자의 거래가액은 1,200,000,000원이지만, 이 가격을 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 근린생활시설은 입지, 건물 상태, 임대차 구조, 공실 기간 및 임대수익에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

현재 최저매각가는 크게 낮아졌지만 최근 실거래 시세나 현재 임대수익에 비해 실제로 저렴한지 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 619,850,000원 가정)

현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 8,598,500원을 공제한 611,251,500원이 청양농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 396,748,500원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액은 확정된 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당금액과 순위는 변경될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 회수의 변화

회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지고, 청양농업협동조합의 예상 회수금액도 줄어듭니다. 신청채권자의 청구금액은 894,527,936원이므로, 제시된 모든 회차에서 배당액만으로 청구금액 전액을 충족하지 못하는 구조입니다.

중요한 점은 채권자의 미회수액이 늘어나는 것과 매수인이 부담할 채무가 늘어나는 것은 별개라는 것입니다. 본건은 각 시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 그러나 낙찰가가 낮아지는 것만으로 매매수익이 보장되지는 않습니다. 가격 메리트는 실제 거래가격과 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안봉서중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 업무용 건물 및 학교시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 현황 층수. 공부상 지1층으로 표시되어 있지만 동측 도로 기준으로는 지상1층 구조입니다. 실제 점포 노출과 진출입 조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설 용도이며 조사 당시 공실입니다. 임대내역은 확인되지 않았습니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 기타지붕(패널) 구조입니다. 외벽은 페인팅 및 강화유리 마감, 내벽은 시멘트노출 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 급배수설비와 전기설비가 설치되어 있습니다. 재임대 또는 업종 변경 시 추가 공사 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 단지 주변에 아스팔트 포장도로가 있으며 도로 상태는 양호한 편입니다. 대표필지는 소로2류 도로에 접합니다.
• 토지. 관련 토지는 4필 일단으로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 관련 조사에서 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
• 도시계획. 제1종일반주거지역, 제2종자연경관지구, 지구단위계획구역(봉서1지구)에 해당하며 가축사육제한구역과 천안봉서중학교 관련 상대보호구역도 포함됩니다. 실제 허용 업종과 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 조사상 911,500원/㎡입니다. 이는 개별 점포의 실제 거래가격을 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 업무시설이 혼재하여 상업적 수요 기반은 있으나, 실제 점포 수요와 거래가격은 별도 검증이 필요합니다. 공실 상태와 층별 특성을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 1,265,000,000원과 최저가 619,850,000원만 비교하지 말고, 쌍용동 일대 유사 근린생활시설의 최근 매매사례를 확인하세요. 과거 소유권 취득가격도 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
• 공실과 임대차. 감정평가상 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 현장 점유 여부, 임차인의 실제 존재 여부, 보증금 및 대항력 발생 가능성을 매각물건명세서와 함께 최종 확인해야 합니다.
• 층수 및 출입구. 지1층 등기와 동측 도로 기준 지상1층 현황의 관계를 확인하세요. 출입구 위치, 보행자 접근성, 외부 노출, 내부 구조는 임대 가능성에 직접 영향을 줍니다.
• 시설 현황. 내벽 시멘트노출 등 마감 상태와 전기·급배수설비를 조사하고, 재임대에 필요한 추가 공사 범위를 파악하세요.
• 근저당 배당. 청양농업협동조합의 채권최고액은 1,008,000,000원, 신청 청구금액은 894,527,936원입니다. 확정채권액과 배당요구 내역을 확인하세요.
• 세금 압류. 2026.03.11 국의 압류가 등기되어 있습니다. 후순위 압류등기 자체는 매각으로 소멸할 예정이지만, 세금의 법정기일과 실제 배당 우선순위는 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유. 미납 관리비, 공용부분 부담, 공실 관리상태와 잔존 시설물의 처리 문제를 현장에서 확인하세요.
• 유찰 이후 시나리오. 현재 619,850,000원, 추가 유찰 시 433,895,000원 및 303,726,500원 시나리오를 참고하되, 입찰가 상한은 실제 시세와 임대수익을 확인한 뒤 결정하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.26 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰보증금 공고를 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 ≠ 가격 메리트 확정”

이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서 등기상 권리분석은 비교적 명확한 편입니다. 현재 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 공실 및 임대내역 미상이라는 점 때문에 최종 점유·임대차 확인은 필요합니다.

감정가 1,265,000,000원에서 2회 유찰되어 619,850,000원까지 내려왔다는 사실은 눈길을 끕니다. 하지만 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아직 충분하지 않습니다. 본건은 지하층으로 등재되어 있으나 도로 기준으로는 지상1층인 근린생활시설이라는 독특한 구조를 가지고 있고, 현재 공실이므로 실제 임대 가능성과 매각 가능성을 함께 살펴야 합니다.

배당표상 채권자의 미배당액은 크지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 본건의 주요 판단 대상은 채권자 미회수액 자체보다는 시장가격·현장 구조·임대수익·환금성입니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰하기보다, 현장과 시세를 확인하고 적정 매입가격을 판단하는 접근이 타당합니다. 권리구조의 단순함은 장점이지만, 공실 근린생활시설의 실제 가치는 결국 앞으로 얼마나 활용하고 임대하거나 다시 매각할 수 있는지에 달려 있습니다.