대구지방법원 2025타경51. 대구광역시 북구 대현동 17-32, 경대로7길 14-16에 위치한 물건으로 감정평가상 4층 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 대지, 면적은 249.4㎡이며 현재 소유자는 김철환입니다. 소유권은 2016.02.19 김철환에게 이전됐고, 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 504,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 대현새마을금고 근저당권과 농협은행 근저당권, 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.01.06 농협은행주식회사의 임의경매개시결정 이후 등기된 가압류 2건도 이후 해제·말소돼 있습니다. 따라서 등기부와 확인된 임차관계를 기준으로 한 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세와 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당표 금액과 권리 인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경51 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 17-32 · 대구광역시 북구 경대로7길 14-16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 |
| 토지 | 대 249.4㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김철환 (2016.02.19 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 969,044,960원 / 332,382,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 874,403,876원 |
| 말소기준권리 | 2016.02.19 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함목록 2 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2016.02.19 근저당
말소기준권리보다 앞선 권리 중 현재 남아 매수인에게 인수되는 것으로 표시된 권리는 없습니다. 2009년 대현새마을금고 근저당권과 2014년 농협은행 근저당권은 각각 말소됐고, 2010년 가등기도 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 것은 2016.02.19 농협은행주식회사 근저당권이며, 2025.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 8명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2016.02.19 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 입찰 전 원문서 대조가 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인환 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손영주 | 미상 | 2021.06.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전병윤 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장영근 | 미상 | 2021.02.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최명구 | 미상 | 2022.03.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 백성대 | 미상 | 2022.12.29 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손재민 | 미상 | 2023.07.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정대기 | 305호 / 주거 | 2024.06.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 332,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,453,348원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 504,000,000원 | 326,928,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 332,382,000원 가정에서 농협은행주식회사는 326,928,652원을 배당받고 177,071,348원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 332,382,000원 | 326,928,652원 | 177,071,348원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 232,667,400원 | 228,610,056원 | 275,389,944원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 162,867,180원 | 159,787,039원 | 344,212,961원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 232,667,400원, 162,867,180원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원이고, 대신 농협은행주식회사가 회수하지 못하는 미배당액이 확대됩니다. 따라서 채권자의 미회수액을 매수인의 추가 부담으로 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 대현동 소재 경북대학교 정문 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 4층 근린생활시설로 이용 중이며 냉난방설비, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지 249.4㎡, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역(봉암지구), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 건물 공부상 지붕이 철근콘크리트지붕이나 실제는 철근콘크리트 및 샌드위치판넬지붕이라고 적시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 실점유 확인. 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유구획과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 등 실제 배당순위는 원문서로 보완해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물 포함목록 2가 적시돼 있으므로 매각 대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 대조. 공부상 철근콘크리트지붕과 실제 철근콘크리트 및 샌드위치판넬지붕의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했습니다. 근린생활시설의 임대·활용성과 점유상태를 함께 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2025.06.12 및 2025.06.23 신청취하통지서 발송 이력이 있으므로 입찰 전 사건 진행상태와 최신 매각조건을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34.3%”는 가격 확정판정이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.02.19 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 8명의 전입은 전부 그보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않으며 예상 인수액도 0원입니다.
반면 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 969,044,960원에서 3회 유찰돼 최저가가 332,382,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 근린생활시설로 이용 중이고 임차인 8명의 점유·보증금 관계를 추가 확인해야 하며, 일괄매각과 제시외 건물, 지붕 현황 차이도 직접 대조해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 현장·점유·환금성 검증이 필요한 물건으로 정리됩니다.
