대전지방법원 2025타경11506. 충청남도 천안시 서북구 백석동 현대아파트 105동 1502호, 전용면적 정보는 실거래 비교상 84.67㎡로 확인되는 아파트 물건입니다. 감정가는 158,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 70%라 상당히 낮아 보입니다.
하지만 이 물건의 권리구조에서는 임차권등기 1건이 살아 있습니다. 을구 12번 임차권등기권자인 이점이의 임차보증금은 160,000,000원이고 전입일자는 2008.10.29, 확정일자는 2021.10.25입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 현재 회차 배당 가정에서는 108,251,600원이 배당되고 51,748,400원이 남습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 경제적 취득원가는 162,348,400원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 136,416,666원보다 약 25,931,734원 높고, 최신 거래 125,000,000원보다 37,348,400원 높습니다. 최저가 110,600,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 105동 15층1502호 |
| 등기상 부동산 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3, 194-1, 194-2, 194-4, 194-5, 194-6, 194-7, 194-10, 194-11, 194-13, 194-14, 194-17 현대아파트 제105동 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 백석로 136 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 주식회사팔방미터 |
| 소유권 취득 | 2021.10.25 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이점이 / 168,052,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 사용상태 | 아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 등)로 이용 중 |
| 사용승인 | 1992.12.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 이전 임차권등기는 인수
핵심은 갑구 9번 강제경매개시결정(2025.04.09)과 그보다 앞선 을구 12번 임차권등기(2024.05.20)의 선후관계입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기는 매수인 인수 대상으로 남아 있습니다. 반면 2024.06.25 및 2024.08.14의 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 그보다 이전의 근저당·전세권 등도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음 · 우선변제권 행사 · 인수 발생
| 임차인 | 점유/권리 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이점이 | 건물 전부 · 임차권등기 | 2008.10.29 | 2021.10.25 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 인수 51,748,400원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 보증금을 중복 합산하는 구조도 아닙니다. 다만 등기부상 현재 소유자인 주식회사팔방미터와 임차권등기권자인 이점이의 관계를 보면, 이점이가 과거 소유권을 보유했던 등기부상 권리자/채무자와 동일인이라는 점이 확인됩니다. 이는 매각물건명세서상의 권리와 별개로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 점검할 필요가 있는 특이사항입니다.
동시에 임차권등기에는 주민등록일자 2008.10.29, 임대차계약일자 2021.10.15, 점유개시일자 2021.10.25, 확정일자 2021.10.25가 기재돼 있어, 현재 자료상으로는 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차권으로 분석됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 시세보다 낮지만, 실질취득은 시세보다 높다
비교 기준은 단지 현대, 동일면적 84.67㎡의 최근 12건입니다. 최근 거래는 2025.08부터 2026.07까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 136,416,666원, 최신 거래는 2026.07 · 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.67㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 8 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 84.67㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 84.67㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 84.67㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 84.67㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2025.08 | 84.67㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 평균 | 84.67㎡ | 12건 | 136,416,666원 |
최저 거래는 110,000,000원, 최고 거래는 167,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저매각가 110,600,000원은 최근 12개월 평균의 81.1% 수준으로 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 실제 비교 기준은 162,348,400원의 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래 125,000,000원도 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 이점이 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 이점이 | 168,052,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,348,400원을 제외한 금액이 임차인에게 우선배당되고, 임차보증금 160,000,000원 중 108,251,600원만 배당됩니다. 부족분 51,748,400원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 인수액은 오히려 커진다
| 시나리오 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득액 | 최근 12개월 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 110,600,000원 | 51,748,400원 | 162,348,400원 | 약 119.0% |
| 2회 유찰 시 | 77,420,000원 | 84,373,560원 | 161,793,560원 | 약 118.6% |
| 3회 유찰 시 | 54,194,000원 | 107,181,492원 | 161,375,492원 | 약 118.3% |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가합니다. 이 자료의 세 시나리오에서도 실질취득액은 161,375,492원~162,348,400원으로 크게 달라지지 않고, 최근 12개월 평균 136,416,666원을 계속 웃돕니다. 즉 유찰이 곧바로 가격 메리트로 연결되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 백석초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공공시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1502호이며, 기본적인 위생 및 급배수시설·개별 난방설비·승강기설비·화재설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 12필 일단의 부정형 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 대로와 접하고 단지내 도로와 공도가 연결되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 일부 토지는 보전녹지지역·자연경관지구·도시자연공원구역 및 상대보호구역과 접하거나 포함됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 현대 976세대, 1992.12.30 사용승인으로 거래 표본은 12건 확인되지만, 110,000,000원~167,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 110,600,000원만 보면 최근 12개월 평균보다 18.9% 낮지만, 인수 51,748,400원을 더하면 실질취득액은 162,348,400원입니다.
- 임차권 확인. 을구 12번 이점이 임차권등기는 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 부담합니다.
- 임차인 동일인 특이사항. 이점이는 등기부상 기존 권리자/채무자와 동일인으로 나타나므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 77,420,000원·54,194,000원으로 낮아지지만 인수액은 84,373,560원·107,181,492원으로 커져 실질취득액이 계속 161백만원대에 머뭅니다.
- 토지 별도 등기. 매각물건명세서 비고에 토지에 관하여 별도 등기가 있다고 기재되어 있으므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 당해세·최우선변제 및 관리비 관련 실제 부담액은 현 서류와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 실질취득이 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 최저매각가 110,600,000원은 감정가 158,000,000원의 70% 수준이지만, 임차보증금 160,000,000원 중 51,748,400원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 그래서 실질취득액은 162,348,400원으로 다시 올라갑니다.
가격을 최근 시세와 비교하면 결과는 분명합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 136,416,666원, 최신 거래는 125,000,000원인데, 현재 회차의 실질취득액은 두 수치를 모두 웃돕니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “인수까지 더하면 시세보다 비싸다”가 핵심입니다.
또한 임차인 이점이가 과거 등기부상 권리자/채무자와 동일인이라는 점은 별도의 권리관계 확인이 필요한 부분입니다. 결국 이 물건의 입찰 판단은 단순 최저가가 아니라 임차보증금 인수액, 동일인 관계, 실제 배당 가능액과 시세의 교차검증을 중심으로 해야 합니다. 겉으로는 1회 유찰의 할인물건이지만, 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 크지 않은 사건입니다.
