대구지방법원 2023타경35825. 포항시 남구 연일읍 괴정리 ‘정원타운’ 나동 1층 102호 아파트입니다. 소유권은 2016년 7월 임아람에게 증여로 이전됐고, 곧이어 2016년 7월 15일 영일새마을금고가 채권최고액 38,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정·이전된 후순위 권리와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인 인수 위험은 낮습니다.
현재 최저매각가는 27,930,000원으로 감정가 57,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 현재 회차 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 여부와는 별개의 문제입니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 권리는 깨끗하되 실제 매수가는 별도로 검증해야 하는 사건으로 보는 편이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경35825 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 연일로199번길 19, 나동 1층102호 (정원타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 |
| 소유자 | 임아람 (2016.07.01 증여 · 2016.07.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형수 / 15,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.15 영일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 38,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2016.07.15 영일새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 2017년 이후의 후순위 근저당권과 그 이전, 2023년 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 포항세무서 압류는 2020.03.03 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
이 사건은 감정가 57,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 27,930,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 19,551,000원, 4회 유찰 시 13,685,700원입니다. 유찰이 거듭될수록 경매가격은 내려가지만, 이 사건에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 27,930,000원 | 18,046,658원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 19,551,000원 | 26,274,836원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 13,685,700원 | 32,034,561원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자들의 총 청구액 45,073,918원 가운데 27,027,260원만 배당되고 18,046,658원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 신청채권 김형수의 청구액 15,000,000원 역시 현재·3회·4회 유찰 시나리오에서 배당액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 902,740원 |
| 2. 근저당 · 영일새마을금고 | 38,400,000원 | 27,027,260원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,673,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 서민금융진흥원 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 채권 미배당은 18,046,658원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 연일초등학교 서측 인근의 정원타운으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일, 창호는 샷시창호입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로2류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 496.0㎡, 공시지가는 418,500원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트 용도라는 점은 명확하지만, 현재 최저가가 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 감정가 할인율과 별도로 동일 단지·유사 물건의 거래가격을 확인해 판단하는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 매각기일 전 실제 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 확인하세요.
- ‘49%’ 숫자 과신 금지. 최저가 27,930,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시세 대비 저평가 여부는 별개입니다. 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.07.15 영일새마을금고 근저당권과 그 이후 권리의 순서를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 수리비·누수·설비 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 입찰 전 확인하세요.
- 신청채권 배당. 현재 회차 시나리오상 신청채권 15,000,000원은 0원 배당입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 구분해서 보아야 하며, 이 사건의 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 시세판단의 결론이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2016년 영일새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 권리들은 매각으로 정리되며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 이것만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 근거가 되지는 않습니다. 더구나 임대관계와 내부상태가 현장에서 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 점유 확인은 보류가 적절합니다. 입찰의 승부처는 27,930,000원이라는 숫자 자체가 아니라, 그 금액이 실제 주변 거래가격과 내부상태를 감안해도 충분히 낮은지 확인하는 데 있습니다.
