대구지방법원 2025타경594. 대구 북구 복현동 광명아파트 11동 4층 505호, 전용 46.625㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이경미 씨 지분 5분의 2, 이길자 씨 지분 5분의 3이며, 2023년 12월 17일 상속을 원인으로 2025년 3월 21일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 말소기준은 2022년 1월 20일 설정된 국민은행 근저당권 55,000,000원이고, 같은 은행의 2022년 11월 21일 후순위 근저당권 55,000,000원과 2025년 3월 26일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리구조 자체는 단순하지만 물건 상태는 단순하지 않습니다. 2025년 8월경 윗층에서 발생한 화재를 진화하기 위해 살수된 소화수로 피해를 입었고 보상금이 지급된 것으로 탐문됐으나, 감정 기준시점에도 미수리 상태로 파악됐습니다. 공실이면서 노후화된 아파트 세대이므로 기존 노후 상태와 소화수 피해의 직접적인 인과관계, 피해 정도, 피해 금액, 보상금 상세는 확인이 곤란한 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸

조사된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현재 확인된 임차인 신고나 배당요구 내역은 없습니다. 등기상 말소기준권리보다 앞선 인수 대상 권리는 없으며, 첫 번째 국민은행 근저당권과 후순위 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 인수할 등기 권리와 임차보증금은 0원입니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 53.3%

광명아파트의 유사 면적 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 103,916,666원, 최신 거래는 2026년 6월 105,000,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득은 최저가와 같은 55,370,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 53.3%입니다.

실거래 범위는 68,000,000원~127,000,000원이고, 같은 4층·46.63㎡ 거래 중에는 2026년 5월 68,000,000원 거래도 있습니다. 따라서 최저가 55,370,000원은 거래 자료상 낮은 구간에 위치하지만, 본건은 미수리 소화수 피해가 있어 정상 관리 상태의 거래가와 단순 비교하면 안 됩니다. 실제 가격 메리트는 내부 상태와 수리 범위를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)

근저당 채권최고액 합계 110,000,000원 중 예상배당은 53,973,340원, 미배당은 56,026,660원입니다. 후순위 채권의 미배당은 채무자에게 남는 문제로, 소멸하는 담보권을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 구조가 아니므로, 유찰로 매각가가 낮아져도 매수인 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 더 낮아지는 만큼 채권자의 미배당만 증가하며, 물건의 미수리 상태와 복구 범위는 달라지지 않습니다.

⑤ 물건 상태 — 소화수 피해와 공실을 따로 확인해야 한다

• 공실 상태 확인. 현재 공실로 파악됐습니다. 내부 출입 가능 여부와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
• 천장·벽체·바닥. 누수 흔적, 곰팡이, 도배·장판 손상, 콘크리트 및 마감재 상태를 확인해야 합니다.
• 전기·가스·난방. 소화수 유입 이후 전기설비와 도시가스 보일러 난방설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
• 보상금 관계. 보상금 수령 주체, 지급 범위, 수리 의무나 잔여 보험금 존재 여부를 관련 자료로 대조해야 합니다.
• 감정평가 전제. 감정가는 피해액을 구체적으로 공제한 금액이 아니라 통상적인 관리상태와 이용상황을 기준으로 산정됐습니다.

⑥ 매각불허가 이력 — 원인 확인 전 절차 리스크가 남는다

2025년 12월 29일 채권자와 최고가매수신고인 등에게 매각불허가결정이 발송됐고, 2026년 1월 7일에도 소유자에 대한 관련 송달 기록이 있습니다. 매각불허가의 구체적 원인은 확인되지 않으므로, 원인을 추정해서는 안 됩니다. 법원 기록을 통해 불허가 사유와 재매각 조건, 물건 상태 또는 절차상 변동 여부를 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 복현중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 대중교통수단 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 목재유리 및 새시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 18미터, 북동측 약 10미터, 북서측 약 8미터, 남서측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종 및 제3종 일반주거지역·아파트지구이며, 비행안전제5구역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 730세대 단지이고 최근 12개월 유사 면적 거래는 12건입니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%로 경매시장의 소화력은 강하지 않습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 내부 현황 확인. 소화수 피해 위치와 범위, 곰팡이·악취·누전·보일러 이상 여부를 현장에서 확인하세요.
• 복구 견적 확보. 실질취득 55,370,000원에 실제 복구비와 명도·관리비 부담을 더한 총비용으로 판단하세요.
• 매각불허가 사유 확인. 2025년 12월 매각불허가결정의 구체적 원인과 재매각 과정의 변경사항을 사건기록에서 확인하세요.
• 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람과 현장 점유를 재확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공실 기간의 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 보상금 자료 대조. 소화수 피해 보상금의 수령인과 사용 여부, 수리 책임 관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건기록·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 상태와 절차는 실사 전 보류

이 물건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당권 2건은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 실질취득 55,370,000원은 최근 12개월 실거래 평균 103,916,666원의 53.3%로 가격표만 보면 낮습니다.

그러나 할인에는 이유가 있습니다. 미수리 소화수 피해의 범위와 비용이 확인되지 않았고, 공실·노후 상태가 함께 존재하며, 과거 최고가매수신고 후 매각불허가결정이 내려진 절차 이력도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 수리비와 불허가 사유를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다. 현장 확인과 사건기록 검토가 끝난 뒤 실질 총취득비용을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.