대구지방법원 2024타경789. 포항시 남구 오천읍 용덕리 동성빌라 4층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 블루엔젤유한회사이고, 2020.08.31. 거래가액 10,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 출발점은 2023.04.13. 포항세무서장의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.08.09. 황형석 명의의 전세권 55,000,000원과 같은 날 전입한 임차인 황형석이 존재합니다. 조사상 황형석은 대항력 있음으로 판정되어 있어, 최저매각가가 낮아진 사실보다 선순위 임차보증금의 처리 여부가 훨씬 중요합니다.
특히 황형석은 전세권자이면서 2024.02.29. 이 사건의 경매개시결정에 기재된 채권자와도 동일한 이름입니다. 별도 주의사항에도 등기부상 권리자와 임차인이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 이 사정만으로 대항력이나 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 입찰자는 명세서와 현황조사 원문을 기준으로 실제 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경789 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로231번길 17, 4층501호 (동성빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 57.51㎡ |
| 소유자 | 블루엔젤유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 11,319,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구분건물 |
| 준공일 | 1991.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.13. 국의 압류입니다. 이후 2024.02.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2021.08.09.입니다. 같은 날 황형석의 전입과 전세금 55,000,000원의 전세권이 확인됩니다. 임차인 조사에서는 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당 시나리오에서도 보증금 인수 위험이 반영되어 있습니다.
| 점유·권리자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황형석 | 501호 전체 | 55,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 전세권 | 주거 | 0원 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 11,319,000원이 실질취득가는 아니다
이 사건에는 대상 면적과 일치하는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 최저가만으로 시세 할인폭을 평가할 수 없습니다. 오히려 권리구조 자체가 가격 판단을 결정합니다. 현재 최저매각가는 11,319,000원이지만, 황형석의 보증금은 55,000,000원입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못하는 보증금이 늘어나는 구조가 됩니다. 따라서 낙찰가 + 인수 미배당액은 대체로 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건도 현재 회차에서 전세권 배당 예상액 10,715,258원, 미배당 44,284,742원으로 계산되어, 실질취득은 약 55,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,742원 |
| 임차인 황형석 보증금 | 55,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 황형석 | 55,000,000원 | 10,715,258원 |
| 미배당 | - | 44,284,742원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 11,319,000원 중 집행비용 603,742원과 전세권 배당 10,715,258원으로 전액 소진됩니다. 채권 55,000,000원 중 44,284,742원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차보증금 인수형에서는 이 미배당과 낙찰대금을 함께 보아 실질취득을 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 용덕리 서문사거리 남서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구분건물이며 외벽 몰탈위 페인트, 내벽 벽지·일부 타일, 바닥 장판지·일부 타일, 샷시창호 구조입니다.
- 설비. 급배수·위생설비 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8M, 서측 약 3M-4M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 규모. 동성빌라는 8세대이며 준공일은 1991.07.13.입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 3.0회입니다.
- 현황확인. 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부 현황·이용상황은 외부 및 인근 주민 탐문조사에 의했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 11,319,000원만 보지 말고 대항력 보증금의 미배당 인수를 더해 약 55,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 재확인. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’ 표기와 대항력 임차인 분석이 충돌하므로 입찰 전 원본 대조가 필수입니다.
- 황형석의 지위 확인. 황형석은 임차인·전세권자이면서 경매개시결정상 채권자로도 나타납니다. 관계와 실제 보증금 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 전세권 배당·소멸 여부 확인. 2021.08.09. 설정된 전세권은 말소기준 2023.04.13.보다 앞섭니다. 매각조건과 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.12.13. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2025.06.25. 공매대행의뢰 해지로 관련 등기가 말소됐습니다.
- 추가 점유자 확인. 별도 ‘전세권’ 점유 표기는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다.
맺으며 — “싸 보이는 최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 33,000,000원이 3회 유찰되어 11,319,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율을 그대로 투자 매력으로 볼 수 없습니다. 말소기준인 2023.04.13. 압류보다 앞선 2021.08.09. 전세권과 대항력 임차인 황형석의 보증금이 55,000,000원이기 때문입니다.
현재 회차에서 보증금 채권의 미배당은 44,284,742원이고, 유찰이 더 진행되면 미배당액은 오히려 증가합니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 55,000,000원 수준에 묶입니다. 실거래 비교자료도 없는 상황에서 감정가보다 큰 실질 부담까지 안고 들어가는 구조이므로, 최저가 할인율만으로 접근할 사건은 아닙니다. 특히 명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 표기와 대항력 분석이 충돌하는 만큼, 입찰 전 원문 확인으로 이 인수 위험이 실제로 해소되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
