대전지방법원 2025타경12798. 충남 천안시 동남구 영성동 127-11, 대흥로 91-1에 위치한 점포 및 주택 건물과 관련 토지의 경매입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로, 1층은 점포 2개호, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 이 물건의 겉보기 매력은 가격입니다. 감정가 152,782,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 74,863,000원으로 내려왔기 때문입니다.
하지만 권리관계를 보면 일반적인 건물 전체 매수와 구별해야 합니다. 현재 소유권은 류호찬 1/2, 고은미 1/2의 공유 형태로 등기되어 있고, 경매개시결정은 류호찬 지분을 대상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각과 공유자 우선매수가 표시되어 있습니다. 따라서 단순히 건물과 토지 전체를 독점적으로 사용할 수 있다고 생각하고 응찰하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 127-11 도로명주소: 충청남도 천안시 동남구 대흥로 91-1 |
| 관련 지번 | 영성동 127-11, 127-27 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 점포 및 주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1층 점포 2개호, 2층 주택 |
| 현재 공유자 | 류호찬 1/2 · 고은미 1/2 |
| 매각대상 | 류호찬 지분 관련 경매 · 지분매각 일괄매각, 제시외 건물 2-1·2-2·2-3 포함 |
| 감정가 | 152,782,000원 |
| 최저매각가 | 74,863,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 신청채권자 | 오케이에프앤아이대부주식회사 |
| 경매 청구액 | 11,859,435원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 공유자 우선매수 | 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 그러나 타 공유지분은 별개
말소기준권리는 2023.04.28. 갑구 10번 오케이에프앤아이대부주식회사의 류호찬 지분 가압류입니다. 청구금액은 10,060,548원입니다. 이후 이 가압류가 본압류로 이행하면서 2025.12.01. 강제경매가 개시됐습니다. 류호찬 지분에 설정된 후순위 가압류와 압류는 해당 지분의 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 2025.03.10. 갑구 11번 케이비국민카드 가압류는 고은미 지분에 설정된 권리입니다. 류호찬 지분만 매각하는 경우 고은미의 비매각 지분에 설정된 권리가 자동으로 사라진다고 단정할 수 없습니다. 이 가압류의 소멸 여부와 배당 참여 가능성은 반드시 매각대상 지분을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가의 49%, 그래도 ‘싸다’는 판정 불가
최저매각가는 74,863,000원으로 감정가 152,782,000원의 약 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자는 가격이 상당히 내려왔음을 보여주지만, 시장에서 실제 거래되는 공유지분의 가치가 얼마인지와는 별개의 문제입니다. 동일 유형의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 74,863,000원 | 0원 | 34,200,500원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 52,404,100원 | 0원 | 12,145,860원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 36,682,870원 | 3,292,388원 | 0원 |
회차별 금액과 예상 채권 미배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 실제 배당순위·채권액·세금 및 다른 공유지분 채권의 배당 참여 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,747,534원 |
| 1. 갑구 10 · 오케이에프앤아이대부 | 10,060,548원 | 10,060,548원 |
| 2. 갑구 11 · 케이비국민카드* | 19,992,334원 | 19,992,334원 |
| 3. 갑구 12 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 13 · 제니스자산관리대부 | 8,862,084원 | 8,862,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 34,200,500원 |
* 케이비국민카드 가압류는 고은미 지분에 설정되어 있어 류호찬 지분경매에서 배당 대상인지 재검토가 필요합니다. 위 금액은 제시된 계산표를 표시한 참고치이며 법적 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 갑구 12번은 기존 가압류의 본압류 이행으로 별도의 신규 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 경매 청구액 11,859,435원과 가압류 청구금액 10,060,548원도 달라 최종 채권신고액 확인이 필요합니다. 천안시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제액 등은 실제 배당에서 변수가 될 수 있습니다.
④ 점유·임대관계 — 점포와 주택의 실제 사용자를 확인해야 한다
건물은 1층 점포 2개호, 2층 주택으로 이용 중입니다. 그러나 임대관계는 확인되지 않았습니다. 구체적인 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 이것이 건물 전체에 임차인이나 점유자가 없다는 의미는 아닙니다.
상가 및 주택이 함께 있는 건물이므로 점포 영업자, 주택 거주자, 실제 계약관계, 보증금과 임대료, 전입·사업자등록 및 확정일자 등을 구분하여 확인해야 합니다. 현재로서는 임차인의 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없으며, 보증금 인수 위험도 단정할 수 없습니다. 매각대상도 공유지분이므로 실제 사용·수익 관계가 낙찰 후에도 이어질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 영성동 중앙동 주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 노선상가지대로 중소형 상가, 단독주택, 시장 등이 혼재하고 있으며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내 중심지 인근에 위치해 대중교통 이용도 비교적 편리한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트·벽지·일부 타일 마감이며 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 전기·위생·급배수설비가 있습니다.
- 용도. 1층 점포 2개호와 2층 주택으로 구성된 복합 이용 건물입니다. 점포와 주택의 임대 및 관리 방식이 다를 수 있으므로 각각의 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 사다리형 평지로 중로 한 면에 접하고, 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다. 토지 공시지가 단가는 1,049,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 시내 중심지 인근이라는 입지적 장점과 별도로 공유지분만을 매수하는 경우 수요층이 제한될 수 있습니다. 일반적인 건물 전체 매매와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 강제경매개시결정은 류호찬 지분을 대상으로 합니다. 건물 및 관련 토지 각 필지에서 실제 취득하는 지분, 제시외 건물 2-1·2-2·2-3의 포함 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수는 1회에 한함으로 기재되어 있습니다. 외부 응찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 적법한 우선매수권 행사로 취득하지 못할 가능성을 확인해야 합니다.
- 고은미 지분 가압류. 갑구 11번 케이비국민카드 가압류는 고은미 지분에 설정된 권리입니다. 비매각 지분의 가압류 소멸 여부와 실제 배당 참여 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 가압류·강제경매 채권 중복. 갑구 10번 가압류와 갑구 12번 강제경매개시결정의 관계를 확인하고, 동일채권을 중복 계상하지 않아야 합니다. 경매 청구액과 가압류 청구금액의 차이도 확인해야 합니다.
- 실제 임대차 조사. 1층 점포 2개호와 2층 주택의 점유자를 확인하고, 보증금·임대료·전입신고·사업자등록·확정일자 및 대항력 여부를 검토해야 합니다.
- 체납 조세. 류호찬 지분에는 천안시 압류가 등기되어 있습니다. 조세채권의 성격과 우선순위에 따라 예상 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 공유관계 정리. 다른 공유자와의 사용협의, 관리비용, 임대수익 배분, 지분 매각 또는 공유물분할 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 해당 공유지분의 실제 시장가치와 매각 가능성을 우선 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 매각기일·최저가·입찰보증금·매각지분·현황조사·매각물건명세서· 건물 및 토지 등기부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 “무엇을 소유하느냐”
이 사건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 152,782,000원의 건물과 토지 관련 경매에서 최저가가 74,863,000원까지 내려왔으니까요. 그러나 그 가격으로 건물과 토지 전체의 독점적 소유권을 취득하는 것으로 이해하면 안 됩니다. 류호찬 지분을 대상으로 한 경매이고, 고은미의 공유지분이 남는 구조입니다.
더욱이 공유자 우선매수권이 1회 인정되고, 점포 및 주택의 임대관계가 확정되지 않았으며, 타 공유지분 가압류가 예상배당에 반영된 부분도 재검토해야 합니다. 이 물건은 단순히 말소기준 이후 권리가 정리된다는 이유만으로 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 인수채무는 제한적이나, 지분·점유·환금성 위험이 큰 신중 검토 대상’입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 지분의 실제 가치, 공유자와의 관계, 사용·수익 가능성, 배당구조가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 취득 후 지분을 어떻게 활용하고 처분할 수 있는지에 있습니다.
