대전지방법원 2025타경12798. 천안시 동남구 영성동 127-11 일대의 점포 및 주택으로 이용 중인 근린상가 + 토지 사건입니다. 감정평가상 1층은 점포 2개호, 2층은 주택으로 사용 중이며 토지면적은 126.0㎡입니다. 현재 소유자는 고은미·류호찬 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 기준점은 2023.04.28. 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 강제경매개시결정, 제니스자산관리대부 가압류, 천안시 압류가 이어졌고 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12798 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 127-11 · 대흥로 91-1 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 점포 및 주택 이용 |
| 이용상태 | 1층 점포 2개호 · 2층 주택 |
| 토지 | 126.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 고은미 2분의 1 · 류호찬 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 152,782,000원 / 106,947,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 11,859,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸
임차인 없음. 제공된 임차인 조사상 별도 임차인은 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 2023.04.28. 가압류가 말소기준권리로 산정돼 있고 그 이후의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 152,782,000원, 현재 최저매각가는 106,947,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 106,947,000원 | 0원 | 65,734,776원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 74,862,900원 | 0원 | 34,200,402원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 52,404,030원 | 0원 | 12,145,791원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 계산 대상 채권의 미배당액이 모두 0원이며 매수인 인수 역시 0원입니다. 다만 이는 가격이 곧 적정하다는 의미가 아니라, 배당 계산상 채권을 충당할 수 있다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,297,258원 |
| 갑구 10번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 10,060,548원 | 10,060,548원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,992,334원 | 19,992,334원 |
| 갑구 12번 강제경매개시결정 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사제니스자산관리대부 | 8,862,084원 | 8,862,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,734,776원 |
채권 총액 38,914,966원은 계산상 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동 주민센터 남서측 인근으로, 노변을 따라 중소형 상가·단독주택·시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 시내 중심지 인근으로 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.
- 이용. 점포 및 주택으로 이용 중이며 1층은 점포 2개호, 2층은 주택입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물로 전기설비·위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 126.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,049,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 실제 매각 대상 지분과 토지·건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한하므로 외부 입찰자는 낙찰 이후 우선매수 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1·2-2·2-3이 일괄매각 대상에 포함된다는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 점포 및 주택으로 이용 중이므로 실제 점유자·영업 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 천안시 압류가 존재하고 배당계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 지분과 가격 검증이 중요하다
이 사건은 임차인 조사 내역이 없고 계산된 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리 부담 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 근린상가 + 토지의 지분매각이고 공유자 우선매수까지 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 106,947,000원이 시장가 대비 충분히 낮은지도 확인되지 않습니다.
권리만 보면 단순, 입찰구조는 단순하지 않습니다. 현재 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 매각지분의 정확한 범위·공유자 우선매수· 실제 점유·제시외 건물·현장 시세를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
