대전지방법원 2025타경12827. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 1동 627호는 등기상 소유자 송예성이 단독 소유하고 있는 집합건물입니다. 핵심은 2023년 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.12.09. 임의경매개시결정이 들어왔으며, 매각으로 소멸되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 197,400,000원으로 감정가 282,000,000원의 70%입니다. 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 물건이 아니라 평가서상 현재 공장(지브로-디자인)으로 이용중이고, 토지·건물 이용상황도 지식산업센터 건부지 등으로 기재되어 있습니다. 가격 메리트보다 실제 사용상태와 물건 적합성 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제6층 제627호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 40 |
| 물건종류 | 기타 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 10층 중 제6층 제627호 · 2022.12.29. |
| 현재 이용상태 | 공장(지브로-디자인)으로 이용중 |
| 소유자 | 송예성 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2509유동화전문 / 263,048,786원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심 권리는 2023.06.12. 국민은행 근저당권입니다. 갑구 1번의 하나자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 갑구 2번에서는 송예성 명의로 소유권이전 1번 신탁등기말소가 완료되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정이 들어왔으므로 현재 경매의 기준은 을구 1번 근저당입니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 매수인 인수도 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은형 | 1동 6층627호(유니콘101) | 2024.12.23 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조은형은 2024.12.23. 전입했고, 말소기준권리는 2023.06.12. 국민은행 근저당입니다. 따라서 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 배당요구도 2026.01.14.에 제출되었습니다. 배당의 우선순위 자료는 확인된 범위에서 별도로 특정되지 않으므로 우선변제권은 여기서 단정하지 않습니다. 중요한 결론은 매수인에게 보증금 6,000,000원을 승계시키는 구조가 아니라는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 193,836,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정치 3,563,600원을 먼저 반영하고 국민은행 근저당에 193,836,400원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 300,000,000원 대비 106,163,600원의 미배당이 남지만, 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산경찰서 탕정파출소 남동측 인근에 위치하며, 주위는 신축중인 대규모 아파트단지, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 공장(지브로-디자인)으로 이용중입니다. 감정평가서에는 토지 역시 지식산업센터 건부지 등으로 이용중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며, 택지개발지구·온천공보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리는 2023.06.12. 국민은행 근저당. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차. 실제 임차인은 1명입니다. 조은형은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 보증금 6,000,000원도 매수인 인수액에 포함되지 않습니다.
- 신탁등기. 갑구 1번 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있어 현재 권리분석의 핵심 부담은 아닙니다.
- 현재 용도. 현황조사와 매각물건명세서에 공장(지브로-디자인) 이용이 기재되어 있으므로, 실제 점유·사용관계와 낙찰 후 사용계획을 확인하세요.
- 가격. 1회 유찰 후 최저가 197,400,000원입니다. 시장가격 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 매수수요를 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 용도 확인이 먼저다”
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.06.12. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025.12.09. 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 임차인 조은형은 2024.12.23. 전입으로 대항력이 없으며, 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
반면 가격은 별도 판단이 필요합니다. 최저매각가는 감정가 282,000,000원의 70%인 197,400,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 이 물건이 현재 공장(지브로-디자인)으로 이용되고 있다는 점입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수위험은 낮고, 실제 용도·사용 적합성과 가격의 적정성을 확인하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
