대전지방법원 2025타경12827. 아산시 탕정면 용두리에 위치한 유니콘101 제1동 제6층 제627호입니다. 감정 당시부터 공장(지브로-디자인)으로 이용 중인 집합건물이며, 지식산업센터 부지에 자리한 물건입니다. 소유자는 송예성, 말소기준권리는 2023.06.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정이 등기되어 현재 매각 절차가 진행되고 있습니다.

이 사건의 특징은 가격 하락 폭과 권리관계의 단순함이 함께 나타난다는 점입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 임차인의 전입일도 말소기준일보다 늦습니다. 그러나 2회 유찰된 비주거용 물건이라는 점에서, 입찰자는 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 임대수요·매매가격·공실 위험·환금성을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차인, 인수 0원 분석

말소기준은 2023.06.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 최초 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었으며, 현재 등기상 소유자는 송예성입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 조은형은 보증금 6,000,000원, 월 차임 600,000원으로 신고되어 있습니다. 2026.01.14 배당요구를 하였으나, 전입일이 말소기준일 이후이므로 선순위 대항력을 가진 임차인으로 보기는 어렵습니다.

다만 확정일자 및 우선변제권의 성립 여부는 확인이 필요합니다. 특히 해당 호실은 공장으로 사용 중인 비주거용 공간이므로, 실제 사업자등록, 점유 개시, 임대차계약 및 적용 법률을 원본 서류로 대조해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이 성립하거나 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증이 먼저

감정가는 282,000,000원이고, 두 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 138,180,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준입니다. 가격이 크게 낮아졌다는 것은 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 감정평가액과 최저매각가의 비교입니다. 실거래 시세와의 비교 결과를 의미하지는 않습니다.

향후 유찰 회차의 가격은 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 2,734,520원을 먼저 공제하고, 근저당권에 135,445,480원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 164,554,520원으로 계산됩니다.

여기서 가장 중요한 점은 미배당 채권과 매수인 인수금은 서로 다르다는 것입니다. 근저당권은 매각으로 말소되므로, 위 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 채권 잔액 등은 반영되지 않아 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권자는 국민은행이며, 경매 신청채권자는 양수인으로 기재되어 있으므로 실제 채권 승계와 배당 귀속을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주변 환경. 아산시 탕정면 용두리 소재 아산경찰서 탕정파출소 남동측 인근입니다. 주변에는 신축 중인 대규모 아파트단지와 공장, 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대가 형성되어 있습니다. 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측으로 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 10층 건물 중 6층 627호입니다. 사용승인일은 2022.12.29이며 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)에 해당하며, 택지개발지구, 온천공보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 토지이용 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 현재 공장(지브로-디자인)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되어 있으나, 실제 운영업종과 건축물대장상 허용 용도는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장으로 사용되는 집합건물은 일반 아파트보다 매수자와 임차수요가 특정 업종 및 사업 목적에 집중될 수 있습니다. 유사 호실의 매매사례, 임대료, 공실 및 관리비 수준을 확인한 뒤 매수가격을 결정하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권리 원본 확인. 2023.06.12 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 채권 양도·승계 내역을 등기사항증명서 및 경매기록에서 재확인하세요.
• 임차인의 실제 점유·사업자등록. 조은형의 전입일은 2024.12.23이지만, 공장으로 사용 중인 호실이므로 사업자등록, 임대차계약, 실제 점유 개시 및 인도 대상자를 함께 확인해야 합니다.
• 우선변제 여부. 확정일자와 소액임차인 최우선변제 요건을 확인하세요. 배당요구 접수만으로 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다.
• 시세 확인. 감정가의 49%라는 할인율만으로 낙찰가를 결정하지 말고, 유니콘101 및 주변 유사 비주거용 호실의 최근 실거래, 호가, 임대수익을 교차 검증하세요.
• 명도·인도. 임차인과 실제 공장 운영자의 점유관계를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 시설물 처리와 관련한 비용·절차를 점검하세요.
• 관리비·운영비. 집합건물의 공용 관리비 체납 여부, 관리규약, 시설 유지비 및 운영상 제한사항을 관리주체에 확인하세요.
• 용도 적합성. 현재 공장 이용상태와 건축물대장상 용도, 허용 업종, 소방·안전 관련 요건을 확인하고 향후 활용 목적과 일치하는지 검토하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가격, 매각물건명세서의 점유·임차 관련 기재, 특별매각조건 및 최신 등기변동을 재확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”과 “49%의 가치”는 다르다

이 물건은 권리보다 가격과 환금성이 더 중요한 사례입니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 조은형의 전입은 그 이후여서 예상 인수금은 0원입니다. 권리상 선순위 보증금 인수 위험이 확인되지 않는다는 점은 긍정적입니다.

하지만 282,000,000원으로 평가된 물건이 2회 유찰되어 138,180,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 현재 공장으로 이용되고 있는 집합건물인 만큼 매수수요, 임대수익, 유사 거래사례, 명도 및 관리비 부담에 따라 실제 경제적 가치는 달라질 수 있습니다.

권리 인수 위험은 낮게 평가되지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 지금의 핵심은 더 낮은 최저가를 기대하는 것보다, 현 최저가 138,180,000원이 실제 거래시장과 임대수익에 비추어 합리적인지 확인하는 데 있습니다. 권리는 긍정적, 가격과 환금성은 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.