대전지방법원 2025타경12843. 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183, 부영아파트 101동 803호에 대한 경매입니다. 전용면적은 49.92㎡이고 건축물대장상 주택 구조는 방2·거실·주방/식당·현관·발코니입니다. 권리의 중심은 2019.09.05 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
이번 사건의 핵심은 권리보다 가격과 임차인 확인입니다. 현재 최저매각가는 67,200,000원으로 최근 동일평형 12건 평균 85,291,666원보다 낮고, 최신 거래 83,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 임차인 문수민의 보증금이 미상이므로 배당요구 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다. 대항력 자체는 인정되지 않으므로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183 부영아파트 101동 8층803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.92㎡ · 방2·거실·주방/식당·현관·발코니 · 12층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 문군섭 (2019.08.29. 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 141,569,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.09.05 을구 15번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 51,700,000원이며, 이후 갑구 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.05 전입한 문수민은 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금이 실제 존재하더라도 매수인에게 승계되는 인수형 임차인으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문수민 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 · 0원 |
③ 시세 비교 — 최저매각가가 최근 시세보다 낮다
성환부영 동일평형 49.92㎡ 최근 12건 실거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 85,291,666원, 최신 거래는 2026.08 83,000,000원, 최근 거래 범위는 75,000,000원~96,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.92㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.08 | 49.92㎡ | 7 | 90,500,000원 |
| 2026.08 | 49.92㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 49.92㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 49.92㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 49.92㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 49.92㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 49.92㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 49.92㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 평균 | 49.92㎡ | 12건 | 85,291,666원 |
최근 실거래는 75,000,000원~96,000,000원에 형성돼 있습니다. 최신 거래는 83,000,000원이고 최근 12개월 평균은 85,291,666원입니다. 현재 최저매각가 67,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%이고 최신 거래 83,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 현재 회차가 의미 있는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 51,700,000원 | 51,700,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 전병철 | 112,914,482원 | 13,890,400원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,064,623원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,420,462원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 전병철 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 합계는 65,590,400원이며 매각가 67,200,000원과의 차이는 배당표 계산상 반영되지 않은 당해세·임차인 최우선변제 등의 영향으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 입지. 성환읍 매주리 소재 ‘동성중학교’ 남동측 근거리 대로변에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건이 속한 아파트단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통사정은 보통시(視)입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 8층 803호이며 사용승인일은 1998.06.15입니다.
- 설비. 급수배수설비, 위생설비, 도시가스사용 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측은 아스콘포장 도시계획도로인 대로1류에 접하고 북측·서측으로 중로2류에 접합니다. 토지는 평지이고 아파트부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등이 확인되며 가축사육제한구역과 비행안전구역(3구역)에 해당합니다. 대로1류는 소면적 저촉, 중로2류는 접함으로 확인됩니다.
- 공부관계. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저매각가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 85,291,666원과 최신 거래 83,000,000원보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
- 감정가와 실제 시세. 감정가 96,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높으므로 신건 가격만 보고 접근하기보다는 현재 최저가 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인. 문수민 전입일은 2022.08.05로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 미상 부분은 반드시 다시 확인하세요.
- 권리 소멸. 을구 15번 하나은행 근저당권 이후의 가압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 명도. 임차인이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비. 아파트인 만큼 입찰 전 관리사무소에 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
⑦ 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 가격 | 채권 총액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,200,000원 | 193,099,567원 | 127,509,167원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,040,000원 | 193,099,567원 | 147,306,287원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 193,099,567원 | 161,164,272원 |
현재 회차의 최저매각가는 67,200,000원이고, 2회 유찰 시 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원으로 제시되어 있습니다. 다만 현재 회차도 이미 최근 시세보다 낮기 때문에 추가 유찰을 무조건 기다리는 것보다 현재 가격에서 실제 상태와 점유를 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리 부담은 낮고, 가격은 유리하다”
대전지방법원 2025타경12843 성환부영 803호는 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석의 핵심 난도는 높지 않습니다. 임차인 문수민은 2022.08.05 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 미상이므로 배당관계는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 감정가 96,000,000원과 달리 현재 최저매각가는 67,200,000원까지 내려와 있고, 최근 12개월 평균 85,291,666원, 최신 거래 83,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리상 안전성’과 ‘현재 회차 가격 메리트’를 함께 잡는 것입니다. 현재 가격은 긍정적이지만, 임차인 보증금과 실제 점유상태를 마지막으로 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
