164,714,000원
대구지방법원 2025타경378. 포항시 남구 대송면 남성리의 토지와 창고 이용 부동산을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가는 235,307,000원, 현재 최저매각가는 164,714,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 금전채권의 말소기준은 2023.02.28 설정된 남포항농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 24,000,000원 근저당, 농업협동조합중앙회 가압류 45,615,183원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘말소기준 이하 권리 전부 소멸’형으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록 1·2·4·5의 을구 1번 구분지상권설정등기(2014.05.15)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉 배당 시뮬레이션상 금액으로 계산된 매수인 인수액이 0원이라고 해서 인수 부담 자체가 없는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경378 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대송면 남성리 174-1 |
| 용도 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 기호 (3) 창고 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김상구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 235,307,000원 / 164,714,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남포항농업협동조합 / 83,844,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 자료 | 865㎡ · 지목 답 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) · 공시지가 56,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 구분지상권은 인수
금전채권 기준으로는 구조가 비교적 선명합니다. 2023.02.28 남포항농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날의 24,000,000원 근저당과 2024.03.13 농업협동조합중앙회의 45,615,183원 가압류, 2025.06.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
확인된 실제 임차인은 정장섭 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 임차인으로 봅니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정장섭 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 164,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,105,996원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남포항농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 남포항농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 45,615,183원 | 45,615,183원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,992,821원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 합계 117,615,183원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 43,992,821원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 정장섭의 보증금·대항력도 미상이라 실제 잔여와 임차 관련 부담은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 164,714,000원 | 117,615,183원 | 0원 | 43,992,821원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 115,299,800원 | 112,885,603원 | 4,729,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,709,860원 | 78,857,083원 | 38,758,100원 | 0원 |
신청채권자 남포항농업협동조합의 청구액은 83,844,760원입니다. 각 회차 시나리오에서 신청채권자 배당액은 72,000,000원으로 계산되어 청구액 전부가 충족되는 구조는 아닙니다. 다만 이 부족분이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 금전채권과 별도로 매수인이 확실히 인수하는 것은 매각물건명세서에 적힌 구분지상권입니다.
④ 이용상태·입지·토지 제한 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남성초등학교 북측 및 북서측 인근으로, 주위에는 경지정리된 농경지와 농가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 창고. 기호 (3)은 현재 창고로 이용 중이며, 경량철골구조 칼라골강판지붕 단층 건물입니다.
- 용도 제한. 기호 (1·2·4·5)는 도시지역·생산녹지지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 기호 (6) 추가 제한. 생산녹지지역·자연취락지구 외에 역사문화환경보존지역, 소하천구역, 침수위험지구가 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 (1·2·4~6)은 공부상 지목이 ‘답’이나, 기호 (1·2·6)은 창고부지 등, 기호 (4)는 철탑부지 등, 기호 (5)는 도로로 이용 중입니다.
- 송전탑·선하지. 목록 1·2·4·5는 송전탑 및 선하지로 인해 구분지상권설정등기가 된 토지이며 이를 감안하여 평가되었습니다.
- 매각 제외. 목록 4 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 목록 7. 공부상 동·식물관련시설(벼 육모장)이지만 현재 창고로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 기호 (1) 지상에는 일반건축물대장에 등재되고 건물등기사항증명서상 김상구 소유인 제시외건물이 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 적치물. 기호 (1·2·3·4·5·7)에 각종 생활가전 및 자재 등이 적치되어 있습니다.
⑤ 가격 해석 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 164,714,000원은 감정가 235,307,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 70%가 시장가격 대비 어느 수준인지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 일반 주거용 부동산이 아니라 생산녹지·농업진흥구역 토지와 창고 이용, 송전탑·선하지, 현황 도로, 공부와 현황 차이, 구분지상권 인수까지 겹쳐 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1·2·4·5의 2014.05.15 구분지상권설정등기의 범위·존속기간·지료 및 토지 이용 제한을 원등기로 확인해야 합니다.
- 정장섭 점유관계 확인. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 목록 4의 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다. 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. ‘답’으로 등재된 토지가 창고부지·철탑부지·도로 등으로 이용 중이므로 각 목록별 실제 현황과 이용 가능성을 대조해야 합니다.
- 농지·용도규제 확인. 생산녹지지역·농업진흥구역·가축사육제한구역, 일부 토지의 역사문화환경보존지역·소하천구역·침수위험지구를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 재확인. 기호 (1) 지상의 김상구 소유 제시외건물이 실제 매각 범위와 권리관계에 어떻게 반영되는지 집행기록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 적치물·명도 확인. 여러 목록에 생활가전과 자재가 적치되어 있어 인도·철거·처리 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 정장섭의 보증금도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건은 1회 유찰되어 164,714,000원까지 내려왔지만, 단순한 할인형 경매가 아닙니다. 금전채권은 말소기준 이후 소멸하는 구조지만 목록 1·2·4·5의 2014.05.15 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 실제 임차인 정장섭의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성도 아직 열려 있습니다.
토지 역시 생산녹지지역·농업진흥구역, 송전탑·선하지, 현황 도로, 공부와 실제 이용의 차이가 함께 존재하고 일부 토지에는 역사문화환경보존지역·소하천구역·침수위험지구까지 포함됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “감정가의 70%라서 싸다”가 아니라 “인수 구분지상권과 미상 임차관계를 먼저 확정해야 가격을 논할 수 있다”입니다.
