대전지방법원 2025타경12870. 아산시 신창면 남성리 한미아파트 102동으로 현장에서 확인되는 3층 303호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 방3·거실 겸 주방 등 아파트로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박세창이며 2019.09.02. 매매를 원인으로 42,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 근로복지공단의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
표면상 가격은 눈에 띕니다. 1회 유찰된 최저가 32,760,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 44,357,142원의 73.9%이고, 2026.08. 최신 거래 43,000,000원보다 10,240,000원 낮습니다. 최근 거래군이 그 이전보다 6.6% 높은 흐름이라 하락장도 아닙니다. 다만 이 사건은 가격 할인보다 등기상 선순위 가등기의 효력 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 476-6 2동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 방3·거실 겸 주방 · 철근콘크리트조 10층 중 3층 |
| 소유자 | 박세창 (2019.09.02. 매매, 거래가액 42,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,800,000원 / 32,760,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 근로복지공단 / 7,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 승부처
2019.12.11. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리이고, 이후 김병윤·이능우 근저당, 근로복지공단·충남신용보증재단 가압류, 아산시·국 압류와 2025.12.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 1996년 가등기는 별도입니다. 따라서 이 사건은 “후순위 채권이 많이 붙어 있어 위험하다”기보다 선순위 가등기의 실체를 확인하지 않으면 소유권 안정성을 판단하기 어렵다는 것이 핵심입니다.
② 점유자 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권상순 | 102동 3층303호 | 2020.03.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 점유자는 1명입니다. 권상순의 전입일은 2020.03.23.으로 말소기준권리 2019.12.11.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다. 이 점유자의 보증금이 미상이라는 사실을 1996년 선순위 가등기 문제와 혼동해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
아산한미금강 동일 면적 49.8㎡ 거래 12건 중 최근 12개월 표본은 7건이고, 평균은 44,357,142원입니다. 최신 거래는 2026.08. 2층 43,000,000원입니다. 현재 최저가 32,760,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.8㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 2 | 44,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 10 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.8㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 49.8㎡ | 10 | 45,500,000원 |
| 2025.10 | 49.8㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.8㎡ | 7건 | 44,357,142원 |
전체 12건 평균 43,208,333원보다 최근 12개월 평균 44,357,142원을 우선해 보면, 최근 가격 흐름은 이전 거래군 대비 6.6% 높습니다. 즉 최근 시세가 하락하는 국면으로 보기는 어렵고, 현재 최저가에는 수치상 할인폭이 있습니다. 다만 이 가격 할인은 선순위 가등기가 안전하다는 결론이 나온 뒤에야 의미가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 989,680원 |
| 2. 근저당 · 김병윤 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이능우 | 50,000,000원 | 1,770,320원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 32,181,090원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 9,120,000원 | 0원 |
| 6. 근로복지공단 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 121,301,090원 중 배당 예정액은 31,770,320원, 미배당은 89,530,770원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 금액 계산을 의미하며, 1996년 선순위 가등기의 권리 인수위험까지 0이라는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸져도 가등기는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 32,760,000원 | 31,770,320원 | 89,530,770원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 22,932,000원 | 22,119,224원 | 99,181,866원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 16,052,399원 | 15,363,456원 | 105,937,634원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금과 후순위 채권 배당액은 감소합니다. 하지만 선순위 가등기는 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지는 권리가 아닙니다. 2회·3회 유찰 가격이 숫자상 더 매력적으로 보이더라도 가등기 확인 전에는 가격만으로 안전성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신창중학교 북측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지·공장·창고·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물, 사용승인일 1995.10.04.이며 도시가스 난방·승강기·옥외주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아산한미금강 300세대, 동일 면적 거래가 38,000,000원~54,000,000원 범위에서 확인되며 최근 12개월 7건 거래가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1996년 가등기 원인·성격 확인. 소유권이전청구권 가등기가 실제 담보가등기인지, 본등기 가능성이 있는지, 현재 효력이 어떻게 남아 있는지 등기원인증서·매각물건명세서·관련 판결 및 말소 가능성을 반드시 대조해야 합니다.
- 공매 병행 확인. 2025.10.15. 한국자산관리공사 공매공고 관련 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 조세 우선권 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 권상순의 전입은 후순위이나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 현장 호수 확인. 등기 표시에는 아파트 명칭 없이 2동으로 기재되어 있으나 현장·공부상 명칭은 한미아파트 102동이고, 해당 세대 출입문의 호실 번호판이 떨어져 나간 상태로 조사됐습니다.
- 가격보다 권리 먼저. 최근 시세 대비 할인폭만 보고 입찰가를 정하지 말고, 선순위 가등기 해소 가능성이 확인된 뒤에 가격 메리트를 평가해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 선순위 권리가 먼저다”
현재 최저가 32,760,000원은 최신 거래 43,000,000원과 최근 12개월 평균 44,357,142원보다 낮아 가격만 보면 매력적입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아닙니다. 1996.05.22. 선순위 소유권이전청구권 가등기가 말소기준권리보다 앞서고, 제공된 판정상 매수인 인수로 남아 있습니다. 여기에 공매공고, 조세 압류, 보증금 미상의 점유자까지 확인해야 할 항목이 겹칩니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격은 할인, 권리는 보류”입니다. 가등기의 실체와 말소 가능성이 명확히 확인되지 않는 한, 낮은 최저가만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
