217,000,000원
대전지방법원 2025타경12898. 아산시 풍기동 동일하이빌아파트 116동 2층 206호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있으니 인수한다”가 아닙니다. 등기상 임차권자 권순하는 2020.11.25. 전입·점유를 시작했고 2020.11.09. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권을 가진 상태에서 2024.10.23. 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 262,500,000원입니다.
말소기준권리는 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권이 그보다 앞서므로 원칙만 보면 매각대금으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 배당 계산도 최저가 217,000,000원에서 집행비용 3,838,000원을 먼저 빼고 임차보증금에 213,162,000원을 배당해 49,338,000원의 부족분을 계산합니다.
하지만 매각물건명세서에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 반환채권 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 권순하 1명이고, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 해당 주택임차권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 440 동일하이빌아파트 116동 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 등 · 19층 건물 중 2층 |
| 시세 비교 면적 | 119.5101㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 최진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,453,823원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 중요한 것은 ‘확약’
2008.03.18. 최진이 소유권을 취득했고, 과거 하나은행·박재영·아산상호저축은행 근저당과 압류·가압류들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이전인 2024.10.23.에 등기된 권순하의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 위험이 해소됩니다. 이후 2026.02.11. 충남신용보증재단의 30,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 권순하 건물의 전부 · 주거 | 262,500,000원 | 전입 2020.11.25 확정 2020.11.09 배당요구 2024.10.23 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 주택도시보증공사 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 217,000,000원은 최근 평균의 74%
동일하이빌 동일 평형으로 매칭된 최근 12건의 평균 실거래가는 293,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 320,000,000원, 최근 12건 범위는 255,000,000원~320,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 119.51㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 121.48㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 119.51㎡ | 17 | 294,000,000원 |
| 2026.06 | 121.48㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 119.51㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 119.51㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 121.48㎡ | 14 | 317,500,000원 |
| 2026.01 | 119.51㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 119.51㎡ | 13 | 313,000,000원 |
| 2025.12 | 119.51㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 119.51㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 119.51㎡ | 6 | 304,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 293,208,333원 |
특히 이 물건과 같은 2층의 119.51㎡ 거래가 2026.05. 285,000,000원, 2026.01. 280,000,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12건 전체 평균뿐 아니라 이 2층 거래들보다도 낮습니다. 확약으로 인수액이 실질 0원이므로 이 사건의 가격 비교 기준은 217,000,000원의 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 권순하 보증금 · 우선변제 | 262,500,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,453,823원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 미배당액 49,338,000원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지. 동일하이빌은 총 18개동 1,456세대이며 사용승인일은 2008.01.24.입니다.
- 입지. 온양풍기초등학교 동측 인근으로 아파트단지·학교·관공서·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측 대로에 연결되는 서측 중로와 북서측 소로를 이용하며 단지 내 주차시설과 진입도로 상태는 무난한 편입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 시세 유동성. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 255,000,000원부터 320,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차권 범위 확인. 권순하의 임차권은 건물 전부, 보증금 262,500,000원이며 전입 2020.11.25., 확정일자 2020.11.09.입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 적용 후 실질취득은 217,000,000원이며 최근 12개월 평균 293,208,333원의 74.0%입니다.
- 저층 실거래 비교. 119.51㎡ 2층 거래가 2026.05. 285,000,000원, 2026.01. 280,000,000원에 확인됩니다.
- 배당표와 인수액 구분. 계산상 미배당 49,338,000원과 실제 매수인 부담은 동일하지 않습니다. 이 사건에서는 확약으로 실질 인수가 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 및 감정 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 262,500,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 217,000,000원보다 커서 전형적인 보증금 인수형으로 보입니다. 실제 계산상으로도 49,338,000원의 부족분이 남습니다. 그러나 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 가격 비교 역시 최저가에 추가 인수액을 더한 262,500,000원으로 볼 사건이 아니라, 확약 적용 후 217,000,000원의 실질취득액으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 293,208,333원의 74.0%이고, 같은 2층 거래 285,000,000원·280,000,000원보다도 낮습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 74.0%의 실질취득 수준입니다.
