대전지방법원 2025타경12959. 충청남도 아산시 신창면 남성리 852 ‘아산삼부르네상스더힐’ 110동 405호, 전용면적 비교 기준 59.9345㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가 215,000,000원의 70% 수준입니다. 권리의 핵심은 2024년 5월 14일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 개시된 구조입니다.
가격에서는 오히려 명확한 메리트가 보입니다. 동일 단지·동일 평형의 최근 12건 거래 평균은 192,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 177,000,000원입니다. 현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%이고 최신 거래보다도 26,500,000원 낮습니다. 반면 최저가가 낮더라도 실제 현장 상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12959 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 852 아산삼부르네상스더힐 110동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.9345㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 4층 405호 |
| 소유자 | 김진우 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 171,567,236원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기상 근저당 | 농협은행주식회사 · 채권최고액 178,200,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기상 임차권은 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 확인은 별도로 필요합니다. 2024년 2월 20일의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소되었고, 같은 해 5월 14일 김진우 명의 소유권이전이 이루어진 뒤 농협은행주식회사 근저당이 설정되었습니다. 이후 2025년 8월 18일 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 변경되었고, 2026년 1월 7일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각으로 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
‘아산삼부르네상스더힐’은 총 1,016세대이며, 동일 평형 비교 표본은 최근 12건입니다. 최근 거래 금액은 1.77억~2.06억 범위이고, 평균은 192,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 20 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 15 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 11 | 206,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 192,333,333원 |
현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균 192,333,333원의 78.2%입니다. 최신 거래 2026년 8월의 177,000,000원과 비교해도 26,500,000원 낮습니다. 같은 단지에서 최근 거래가 지속적으로 확인되고 있어 가격 비교의 기준점이 분명한 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,907,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 178,200,000원 | 147,593,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정액 2,907,000원을 제외한 금액이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 178,200,000원 가운데 30,607,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 단지 거래 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 아산남성초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 교육시설·아파트단지·공장·창고·주택·상가·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로, 동측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로와 접하며 토지는 평지·사다리형·중로각지로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 1,016세대이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 177,000,000원~206,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상단 확인. 현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균 192,333,333원과 최신 거래 177,000,000원보다 낮으므로 가격 메리트는 분명합니다.
- 권리 확인. 2024.05.14 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.18 근저당권 이전 후 2026.01.07 임의경매개시결정이 이루어진 구조입니다.
- 임대관계 확인. 등기상 임차권은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 실제 임대차 여부를 확인하세요.
- 설비 확인. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·난방설비 등이 구비되어 있으나, 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “1회 유찰 후 가격이 핵심”
이 사건은 권리보다 현재 가격을 먼저 볼 만한 구조입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 150,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 192,333,333원의 78.2%이며 최신 거래 177,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 실제 점유와 임대차 여부 확인이 마지막 관문입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 있고, 권리상 인수 부담도 낮지만 현장점유 확인을 전제로 접근하는 물건입니다.
