대구지방법원 2025타경423. 포항시 남구 연일읍 유강리 대림한숲타운2차아파트 상가동 1층 106호로, 감정평가상 이용상태는 생활편익시설(여성미용살롱)입니다. 건물은 철근콘크리트라멘조 경사슬래브지붕 3층 건물 중 1층이고, 주변은 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 55,300,000원, 감정가의 70%입니다.
권리관계는 단순하게 ‘인수 0원’이라고만 끝내기보다 등기 이력을 한 번 더 확인할 필요가 있습니다. 2006년 포항시 압류가 한때 존재했지만 등기상 2014.04.22 압류해제로 말소됐고, 현재 존속 담보로는 2022.11.22 설정된 하나은행 근저당권 96,000,000원과 2025.07.07 임의경매개시결정이 확인됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경423 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 581 대림한숲타운2차아파트 상가동 1층106호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강길9번길 57 |
| 현장 표기 | 유강길9번길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활편익시설(여성미용살롱) · 상가동 3층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김도형 · 2022.10.26 증여로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 74,844,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정평가 | 임대중으로 조사됨 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 존속권리를 분리해서 본다
과거에는 해운대농업협동조합 근저당과 2001년 임의경매가 있었고, 2002.05.02 낙찰로 관련 압류·경매신청·근저당이 말소됐습니다. 이후 2006년 포항시 압류도 2014.04.22 해제됐으며, 2019년 국세 압류와 2022년 국민건강보험공단 압류 역시 각각 해제·말소 이력이 확인됩니다.
현 소유자 김도형은 2022.10.26 증여로 소유권을 취득했고, 다음 달인 2022.11.22 하나은행 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 2025.07.07 하나은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 예상배당표 역시 이 하나은행 근저당을 배당 대상으로 잡고 있으며, 매각물건명세서상 별도 인수권리는 명시되지 않았습니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 2건, 그중 1건은 미상
| 임차·점유 | 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연아 | 106호 | 2020.01.17 | 5,000,000원 | 2025.08.07 요구 | 없음 판정 | 확인 필요 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 판정 전 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 문제는 없습니다. 조사된 임차·점유는 2건입니다. 김연아의 보증금은 5,000,000원이고 배당요구일은 2025.08.07, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 별도의 ‘점포’ 점유는 용도가 주거로 적혀 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
제시된 실거래는 ‘대림한숲타운2차’의 거래이지만 대상은 상가동 1층 근린시설이고, 실거래 표본은 전용 74.19㎡·134.95㎡ 아파트 주거동 거래입니다. 비교 기준 면적 정보도 43.2㎡로 잡혀 있어 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가가 실거래 평균 대비 낮게 계산된다는 이유만으로 이 상가를 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 74.19㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 134.95㎡ | 12 | 303,000,000원 |
| 2025.12 | 134.95㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2025.12 | 134.95㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 74.19㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.09 | 74.19㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.06 | 74.19㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 211,428,571원 |
최신 거래는 2026.02의 74.19㎡ 10층 125,000,000원, 최근 12개월 평균은 211,428,571원, 전체 12건 평균은 187,416,666원입니다. 최근 12개월과 이전 표본의 차이는 +37.5%로 하락 추세는 아닙니다. 하지만 이 숫자들은 본건 근린시설과 용도·면적이 일치하지 않으므로 가격 가점 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 53,904,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 55,300,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 96,000,000원 중 53,904,600원이 배당되고 42,095,400원이 미배당으로 남습니다. 예상표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 담보 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 55,300,000원 | 53,904,600원 | 42,095,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 58,386,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 69,790,746원 | 0원 |
하나은행의 채권최고액은 96,000,000원으로 어느 시나리오에서도 전액 배당되지 않습니다. 다만 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니고, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 문제는 가격이 아니라 미상 점유관계의 최종 확인과 상가 자체의 임대·환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유강초등학교 북동측 인근. 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 상가동 1층 106호로 생활편익시설인 여성미용살롱으로 이용 중이며, 임대중으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정도 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 약 15m·8m 폭 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 경사슬래브지붕 3층 건물 중 1층. 공동 위생설비와 화재탐지·경보시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 15,972.3㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역. 공시지가 690,800원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역, 중로2류 및 소로2류 접함 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. ‘점포·주거’ 점유자의 전입시기와 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본과 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 김연아 판정 근거 확인. 2020.01.17 전입인데 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 기준권리 판정과 등기 말소 이력을 원본에서 재검증해야 합니다.
- 주소 현장 대조. 등기상 도로명은 유강길9번길 57이지만 현장에는 유강길9번길 51로 표기된 것으로 조사됐습니다.
- 상가 시세를 별도로 산정. 주거동 아파트 실거래 74.19㎡·134.95㎡를 본 상가의 직접 비교사례로 쓰지 말고, 동일 상가동·인근 1층 근린시설 임대료와 거래사례를 확인해야 합니다.
- 임대 현황 확인. 감정평가상 임대중으로 조사됐으므로 실제 임차계약서, 차임, 연체 여부, 사업자등록 및 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 아파트 상가동은 공용관리비 체납이 있을 수 있으므로 관리주체에 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 미상 점유와 상가 시세가 먼저다
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 한 번 유찰돼 55,300,000원까지 내려왔고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 아파트 단지 내 근린시설이고, 제시된 아파트 실거래와 면적·용도가 맞지 않아 가격 우위를 확인할 직접 시세가 없습니다.
더 중요한 것은 점유입니다. 김연아는 5,000,000원의 보증금과 2020.01.17 전입, 2025.08.07 배당요구가 확인되고 자료상 대항력 없음 판정이지만, 별도의 ‘점포·주거’ 점유는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 결론은 명시 인수 0원은 긍정적이지만, 미상 점유가 해소될 때까지 권리 안전성을 확정하지 말 것. 그리고 가격 역시 아파트 실거래가 아닌 동일 상가의 임대수익과 실제 상가 거래사례로 다시 판단해야 합니다.
