대구지방법원 2025타경440. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕2차이-편한세상’ 204동 6층 605호 아파트입니다. 전용면적은 158.99㎡, 단지는 581세대, 준공일은 2010.03.25입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 294,000,000원이 최저매각가로 잡혀 있습니다.
등기권리 흐름만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2017.02.28 하나은행 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 물건의 진짜 체크포인트는 별도입니다. 대지권이 미등기이고, 대지권의 존재 여부 자체도 알 수 없다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1448 양덕2차이-편한세상 204동 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 158.99㎡ · 29층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이경민 · 2010.10.08 소유권이전 · 거래가액 409,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대경사과원예농업협동조합 / 302,593,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 대지권은 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2017.02.28 하나은행 근저당권이고, 이후 신용보증기금·경북신용보증재단·강상훈·삼성카드·KB국민카드·대경사과원예농업협동조합의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 신한카드 가압류 14,656,273원은 2023.03.07 해제로 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 최근 거래보다 낮다
같은 단지 ‘양덕2차e-편한세상’ 전용 158.99㎡ 실거래 표본은 총 6건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 표본은 1건이며, 2025.10 거래가 398,000,000원입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 이 금액의 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 158.99㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 2023.06 | 158.99㎡ | 21 | 408,000,000원 |
| 2022.09 | 158.99㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2022.08 | 158.99㎡ | 23 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 158.99㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 158.99㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 388,166,666원 |
실거래 범위는 370,000,000원~408,000,000원, 전체 평균은 388,166,666원입니다. 다만 최근성 기준으로 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 398,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 3.1%로 집계되어 있습니다. 따라서 이 사건은 하락장 때문에 최저가 착시가 생긴 사례로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 310,500,000원 | 169,084,000원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강상훈 | 36,920,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 26,921,938원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,735,782원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대경사과원예농업협동조합 | 18,664,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 294,000,000원 가정 시 채권 총액은 623,742,041원, 채권자 배당 합계는 289,084,000원, 미배당은 334,658,041원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국의 압류가 존재하며 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕2차 이-편한세상’으로, 주위는 대규모 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 서측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 대로2류·중로2류·소로2류·소로3류와 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 29층 건물 중 6층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 표본. 동일면적 실거래는 6건, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 398,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무가 불명확합니다. 최저가에 대지권가격이 포함됐다는 문구만으로 실제 권리 취득을 단정하지 말고 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.02.28 하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 등기부 원본으로 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 현장 및 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 존재하고, 현재 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본의 두께. 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 398,000,000원을 절대적인 시세로 고정하지 말고 개별 호수의 층·향·상태를 함께 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 294,000,000원이며, 2회 유찰 시 205,800,000원, 3회 유찰 시 144,060,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “가격은 합격 후보, 대지권 확인 전에는 보류”
현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 398,000,000원의 73.9%입니다. 추세도 최근 구간이 이전보다 3.1% 높게 집계돼 있어, 제공된 시세만 놓고 보면 가격 메리트를 부정할 이유는 없습니다. 등기권리 역시 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론을 가격으로 끝내면 안 됩니다. 대지권 미등기, 대지권 유무 미상이라는 문구는 등기권리 인수 0원과는 별개의 문제입니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었다는 사실까지는 확인되지만, 실제 대지권의 존재와 취득 가능성이 확인되지 않은 상태에서 단순 할인율만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만, 대지권 확인이 끝나야 비로소 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
