대구지방법원 2025타경483. 포항시 남구 오천읍 문덕리 국민드림빌2차 102동 5층 503호, 전용 57.2253㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 나선웅으로, 2017.11.29. 거래가액 62,500,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2025.08.25. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 71,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 49,700,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 면적의 최근 12개월 거래는 2025.12. 56,000,000원, 2026.02. 65,000,000원으로 평균 60,500,000원입니다. 따라서 현재 실질취득액 49,700,000원은 이 최근 평균의 82.1% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 217-5 국민드림빌2차 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 57.2253㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 503호 |
| 소유자 | 나선웅 (2017.11.29. 거래가액 62,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 국민은행 근저당권 · 청구액 38,518,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2017년 국민은행 근저당이 기준
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 과거에는 2010.08.18. 영남제분주식회사 명의 전세권 30,000,000원이 설정된 이력이 있지만, 2011.04.26. 해지로 말소됐습니다. 우리은행 근저당권들도 등기부상 이미 말소돼 현재 권리분석의 핵심은 2017.11.29. 국민은행 근저당권 하나입니다. 이 권리와 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 17.9% 낮은 최저가
국민드림빌2차 동일면적 57.23㎡의 확인된 실거래는 10건이며 전체 평균은 59,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균 60,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 65,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 차이는 +2.1%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.23㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 57.23㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2024.09 | 57.23㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2024.06 | 57.23㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2024.02 | 57.23㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2022.05 | 57.23㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 57.23㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2022.04 | 57.23㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2021.12 | 57.23㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2021.08 | 57.23㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.23㎡ | 2건 | 60,500,000원 |
현재 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 평균 60,500,000원보다 10,800,000원 낮고, 최근 평균의 82.1%입니다. 최신 거래 65,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 더 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 동일하게 49,700,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 보면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 405,400원 |
현재 회차 49,700,000원 가정에서는 집행비용 1,294,600원과 국민은행 근저당권 48,000,000원이 배당되고 405,400원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 49,700,000원 | 48,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 14,236,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 24,485,354원 | 0원 |
2회 이상 유찰되면 국민은행 채권에 미배당이 발생하지만, 그것이 곧 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다. 제시된 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 추가 유찰 시 매수인의 실질취득비용은 매각가와 같은 방향으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 주위환경. 문덕서로사거리 남동측 인근으로, 부근은 중소규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 6m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 비행안전제6구역(전술)과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,438.2㎡, 공시지가 386,900원/㎡이며 인접지와 대체로 등고·평탄합니다.
- 규모. 드림빌2차는 49세대, 2000.08.21. 준공 단지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준 확인. 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 평균 60,500,000원의 82.1%입니다. 감정가가 아닌 최근 거래를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 최신 거래와 비교. 최신 동일면적 거래는 2026.02. 65,000,000원입니다. 개별 층·상태 차이를 감안해 가격 상한을 별도로 정할 필요가 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 별도등기 재확인. 별도등기가 있으며, 명세서상 별도등기 중 을구 1번 근저당권설정등기는 말소됐다고 기재돼 있습니다.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 눈에 들어오는 회차
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2017.11.29. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 신고가 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 배당 시나리오 역시 현재부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
가격도 신건 때와는 달라졌습니다. 감정가 71,000,000원에서 한 번 유찰돼 49,700,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 60,500,000원의 82.1%입니다. 최근 거래 추세가 -가 아니라 +2.1%라는 점까지 감안하면, 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없고 최근 시세보다 낮은 가격대에 진입한 물건으로 정리할 수 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 확인은 가격 판단과 별개로 반드시 남겨야 합니다.
