90,300,000원
부산지방법원 2025타경21658. 부산 금정구 장전동 금정라움 오피스텔 18층 1807호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 조사에서는 통상 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 감수창, 2019.10.31 거래가액 159,922,700원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.17 신용보증기금의 가압류 265,000,000원입니다.
권리분석의 승부처는 후순위 가압류나 압류가 아닙니다. 진짜 핵심은 2022년부터 점유한 성지우의 임차보증금 145,000,000원입니다. 전입신고 2022.02.03, 확정일자 2022.02.04, 점유개시 2022.02.10으로 말소기준 2023.10.17보다 앞서고, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 통상 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 성지우)가 2026.05.11 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 성지우 보증금에 관해서는 배당계산상 미배당액이 발생하더라도 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 650-11 금정라움 오피스텔 18층 1807호 · 도로명 부산광역시 금정구 식물원로9번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 통상 주거용 이용 · 지하1층·지상19층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 감수창 (2019.10.31 거래가액 159,922,700원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,307,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 인수를 끊었다
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성지우 | 145,000,000원 | 2022.02.03 / 2022.02.04 / 2022.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 양도전 임차인 성지우 | 실질 0원 룰상 56,725,400원 |
실제 임차인은 성지우 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않고, 성지우 보증금 채권의 양도·확약 주체로 봅니다. 확약의 효력 판단도 성지우의 145,000,000원 보증금과 잔존 반환청구권에 한정해 반영합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’ 판단은 보류
감정가는 129,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 90,300,000원입니다. 제공된 회차 시나리오는 2회 유찰 시 63,209,999원, 3회 유찰 시 44,246,999원입니다. 중요한 점은 이번 확약이 유지되는 한 각 회차에서 성지우 보증금의 실질 인수는 0원으로 보아 실질취득액이 해당 낙찰가와 같아진다는 것입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 90,300,000원 | 56,725,400원 | 0원 | 90,300,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 63,209,999원 | 83,327,781원 | 0원 | 63,209,999원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 44,246,999원 | 101,949,447원 | 0원 | 44,246,999원 |
여기서 최저가 90,300,000원이 감정가보다 낮다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 직접 비교할 실거래 근거 없이 1회 유찰·70%만을 이유로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 따라서 이 리포트는 권리 측면에서는 확약 효과를 반영하되, 시세 대비 가격 우위는 판단 보류로 둡니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 성지우 보증금 (우선변제) | 145,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,459,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,307,581원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 90,300,000원 가정에서는 집행비용 2,025,400원과 성지우 보증금 88,274,600원으로 매각대금이 소진됩니다. 배당계산상 성지우의 미배당 보증금 56,725,400원은 통상 매수인 인수로 계산되지만, 2026.05.11 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 온천장역 북측 인근으로, 주변은 공동주택·대형마트·근린생활시설이 혼재한 주상지대이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 통상 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 지하1층·지상19층, 본건은 18층 1807호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·경보·공동현관·기계식주차장·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 온천장역 인근이라는 교통 조건은 확인되지만, 직접 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 환금성·가격 우위 평가는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11 제출된 문서에 성지우 보증금에 대한 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 그대로 기재돼 있는지 사건기록에서 대조하세요.
- 배당과 인수를 분리해서 볼 것. 현재 배당계산상 성지우 미배당액은 56,725,400원이지만, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권등기 순위만 보지 말 것. 성지우의 전입·확정·점유는 2022년으로 말소기준 2023.10.17보다 앞섭니다. 인수 0원의 근거는 후순위 임차권등기가 아니라 확약입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기 내용과 적용 범위를 원문으로 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 90,300,000원이 감정가 129,000,000원보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 거래 가격과 비교하세요.
- 배당 변동 가능성. 제시된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약’
표면만 보면 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험한 사건입니다. 현재 최저가 90,300,000원에서는 배당 후 56,725,400원이 남아 통상적인 구조라면 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.11 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 결론이 바뀝니다. 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 90,300,000원입니다.
말소기준 이후의 신용보증기금·주택도시보증공사·중소기업은행 가압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리분석의 핵심 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐습니다. 다만 1회 유찰·70%를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 시세 직접 비교가 끝나기 전까지는 “권리는 양호, 가격은 검증 필요”가 이 사건의 가장 정확한 결론입니다.
