부산지방법원 2025타경21797. 범천동 대동레미안센트럴시티5의 아파트 경매입니다. 감정가 123,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 86,100,000원입니다. 소유권은 황의순 95%, 김미향 5% 공유이고, 말소기준권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당권 95,760,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
권리에서 중요한 사람은 임차권자 이윤희입니다. 임대차계약일은 2020.01.10., 점유개시일은 2020.01.13., 주민등록일은 2020.03.13., 확정일자는 2021.06.28.입니다. 보증금은 60,000,000원이고 2024.08.09. 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 전입신고가 2019.11.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 후 부족액을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 16층 1612호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 26.9801㎡ |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 61,578,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
2019.11.13. 동래농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2019.11.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당 95,760,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2025.04.24. 국의 압류도 2025.09.02. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
갑구에는 2022.05.18. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 기재되어 있습니다. 이 표기의 매각 후 법률관계는 입찰 전 원본 서류와 관계기관 확인이 필요한 항목입니다.
② 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤희 | 60,000,000원 | 2020.03.13 | 2021.06.28 | 없음 | 확정일자 2021.06.28 | 인수 0원 |
이윤희의 임대차계약은 2020.01.10., 점유개시는 2020.01.13.이며 임차권등기 범위는 건물 전유부분 전부입니다. 말소기준권리 2019.11.29. 이후인 2020.03.13. 전입이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.08.09. 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어진 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 승계나 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
단지명은 대동레미안센트럴시티5, 총 187세대, 사용승인일은 2019.11.05.입니다. 확인된 실거래는 총 3건이며 245,000,000원·265,000,000원·270,000,000원입니다. 전체 평균은 260,000,000원이고 최근 12개월 평균은 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 86,100,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 35.1%로 계산되어 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 납니다. 그러나 본건의 대상면적은 26.9801㎡이고, 비교 실거래는 44.17㎡와 53.06㎡입니다. 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있으므로, 245,000,000원을 본건의 직접 시세로 놓고 ‘65% 싸다’고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이고, 다음 시나리오는 60,269,999원, 그다음은 42,188,999원입니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원이지만, 가격 판단은 동일 면적 거래가 확보되지 않은 상태에서 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,760,000원 | 84,150,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 61,578,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 157,338,722원 중 84,150,200원이 배당되고, 미배당은 73,188,522원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2019.11.05.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 속하고 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 187세대이고 확인된 매매 표본은 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 가격 추세는 -8.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이윤희 보증금 60,000,000원은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 임차권등기와 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
- 시세 면적 대조. 본건 26.9801㎡와 확인 실거래 44.17㎡·53.06㎡는 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 평균 245,000,000원·260,000,000원을 그대로 본건 시세로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -8.4% 흐름입니다. 과거 평균보다 최신 거래를 우선해서 판단하세요.
- 호수 대조. 사건·등기 표기는 1612호, 감정요항 일부 문구는 1602호로 기재되어 있으므로 입찰 대상 호수를 원본에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 86,100,000원, 2회 유찰 시 60,269,999원, 3회 유찰 시 42,188,999원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 시세 해석은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 기준을 무엇으로 잡느냐입니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당이고, 이윤희의 전입은 2020.03.13.으로 늦어 대항력이 없습니다. 데이터상 매수인이 떠안을 금액도 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 86,100,000원입니다.
반면 시세 자료는 본건 26.9801㎡와 면적이 맞지 않습니다. 최근 거래 245,000,000원은 44.17㎡, 과거 거래에는 53.06㎡도 포함되어 있습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 35.1%라는 이유만으로 ‘매우 싸다’고 결론 내리기보다는, 동일·유사 면적 실거래 확인이 선행되어야 합니다. 최근 가격 추세도 -8.4%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 정리하면 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트의 크기는 아직 확정하기 어렵다는 물건입니다.
