부산지방법원 2025타경21892. 부산진구 부전동 성원더프라임아파트 8층 805호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 전용면적 비교 대상은 약 45㎡대입니다. 감정가 195,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 136,500,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “근저당 뒤 임차권등기”가 아닙니다. 임차권등기 자체는 2023.05.10.에 들어왔지만 전재준의 점유개시 2021.03.15., 전입·확정일자 2021.03.26.로, 말소기준권리인 삼원철강주식회사 근저당의 2021.10.19.보다 먼저입니다. 따라서 원칙적으로 전재준은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 선순위 임차인입니다.

보증금은 200,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 집행비용 2,711,000원을 제외하면 우선배당 예상액이 133,789,000원이고, 데이터상 부족분은 66,211,000원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용은 사실상 보증금 2억원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 근저당보다 먼저다

말소기준권리는 2021.10.19. 을구 3번 삼원철강주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류 2건, 부산진구 압류, 임차권등기, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 전재준은 근저당보다 앞선 2021.03.26. 전입·확정일자를 갖고 있어 등기순서만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 실제 임차인은 전재준 1명이고, 보증금 200,000,000원에 대해 배당요구가 되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 인수는 확약으로 0원*

현재 회차 기준 데이터상 배당 후 부족분은 66,211,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 부족분을 매수인이 인수합니다. 2회 유찰 시에는 데이터상 인수액이 106,569,900원, 3회 유찰 시에는 134,718,931원으로 증가합니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 아래, 하지만 추세는 -14.4%

성원더프라임아파트는 76세대, 2016.04.06. 준공입니다. 비교 대상 면적은 약 45㎡대이고 최근 확인된 거래 9건의 전체 평균은 188,333,333원이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다.

최신 거래는 2026.05. 174,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 166,500,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 136,500,000원은 최근 12개월 평균의 82.0%로 가격 차이가 있습니다.

다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 14.4% 낮아진 상태입니다. 전체 9건 평균 188,333,333원만 놓고 “27.5% 싸다”고 해석하면 하락장을 과소평가할 수 있습니다. 이 사건의 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다. 데이터상 일반 규칙에 따른 임차보증금 부족분은 66,211,000원이지만, 2026.06.16. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구는 포기된 것으로 분석합니다.*

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 부암역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물은 15층 중 8층입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 2,210,000원/㎡, 토지면적 1,062.9㎡, 현황은 공동주택 및 오피스텔 건부지입니다.
• 규모. 성원더프라임아파트는 76세대, 2016.04.06. 준공으로 대단지 아파트와 비교하면 거래 표본이 많지 않습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 반영돼 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 확약은 전재준 임차인에 관한 핵심 안전장치이므로 매각 이후 말소 실행 조건을 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류 2건과 부산진구 압류 1건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 188,333,333원보다 최근 12개월 평균 166,500,000원과 최신 거래 174,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 -14.4% 낮아진 만큼 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 공격적인 가격을 쓰지 않는 편이 안전합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “원래는 2억 고정형, 확약 때문에 1.365억이 된다”

이 사건은 확약 한 장의 의미를 정확히 읽어야 합니다. 전재준의 전입·확정일자는 2021.03.26.으로 말소기준 근저당 2021.10.19.보다 빠르고, 보증금도 200,000,000원입니다. 그래서 확약이 없었다면 현재 최저가가 136,500,000원으로 내려와도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 약 2억원에 고정되는 구조입니다.

그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이를 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 136,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 166,500,000원, 최신 거래 174,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있지만, 시장 추세가 -14.4%인 만큼 과거 188,333,333원 전체 평균을 근거로 과도한 할인으로 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리상 “확약 확인 전제의 조건부 안전”, 가격은 “최근 시세 아래지만 하락장 보수 접근”입니다. 이번 사건에서 가장 중요한 입찰 전 확인사항은 감정가나 근저당이 아니라 확약의 적용·효력·말소 이행입니다.