부산지방법원 2025타경21914. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 16층 1604호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이며, 현재 말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 69,600,000원입니다. 그 뒤 2024.08.01. 조장훈의 주택임차권등기와 2025.05.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
핵심은 임차권입니다. 조장훈은 보증금 60,000,000원으로 전유부분 전부를 임차했고, 계약일은 2022.07.20., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.07.26.입니다. 그러나 이 날짜는 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2019.11.29.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 경매에서 임차보증금 미회수분을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21914 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 16층 1604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.4552㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,196,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조장훈 | 건물 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 2022.07.26 / 2022.07.26 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.08.01 | 0원 |
말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권입니다. 2019.11.13. 동래농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 2019.11.29. 해지로 말소됐고, 2025.04.24. 황의순 지분에 들어온 국세 압류도 2025.09.02. 말소됐습니다. 현재 경매상 핵심 후순위 권리는 조장훈의 임차권과 주택도시보증공사의 경매개시결정이며, 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 비교 면적이 다르다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이고 최근 12개월 거래는 2025.05의 245,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균의 38.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
다만 본건 전용면적은 27.4552㎡이고 확인된 거래 면적은 44.17㎡·53.06㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 93,800,000원과 245,000,000원을 단순 비교해 “시세의 38.3%에 산다”고 확정적으로 해석할 수는 없습니다. 더구나 최근 거래 245,000,000원은 과거 거래 대비 -8.4%로 하락한 흐름입니다.
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재 본건은 1회 유찰돼 감정가의 70%인 93,800,000원까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 데이터상 다음 회차 가격은 65,659,999원(49%), 그 다음은 45,961,999원(34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 62,196,798원 | 22,111,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 131,796,798원 중 91,711,600원이 배당되고, 40,085,198원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 16층이며 사용승인일은 2019.11.05.입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스, 주차타워, 공동현관기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 18미터, 남동측 약 8미터 폭 내외의 포장도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 5,396,000원/㎡, 토지면적은 1,252.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 대동레미안센트럴시티5는 187세대이며 사용승인일은 2019.11.05.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 조장훈의 주민등록·점유개시일 2022.07.26.은 우리은행 근저당 2019.11.29.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 인수액 확인. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 60,000,000원을 낙찰가에 더해 계산하는 사건이 아닙니다.
- 비교 시세 면적 확인. 본건 전용 27.4552㎡와 확인된 실거래 44.17㎡·53.06㎡는 면적이 다릅니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 추가 확인해야 가격 판단 정확도가 높아집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.4% 흐름이므로 과거 평균 260,000,000원만으로 가치를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 93,800,000원에서 추가 유찰 시 65,659,999원, 45,961,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 단지 경매 평균 유찰은 2.5회입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 비교는 보수적으로
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 조장훈의 임차권은 존재하지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가 93,800,000원과 같습니다.
가격 숫자만 보면 최근 12개월 거래 245,000,000원의 38.3%까지 낮아졌지만, 최근 거래는 전용 44.17㎡이고 본건은 27.4552㎡라 직접 비교 조건이 맞지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -8.4%입니다. 즉 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력은 동일·유사 면적 실거래를 확인한 뒤 확정해야 하는 사건입니다. 현재 1회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.5회라는 점도 입찰가 결정에 함께 반영할 필요가 있습니다.
