88,900,000원
부산지방법원 2025타경21919. 범내골역 남동측 인근의 대동레미안센트럴시티5 19층 1904호 오피스텔입니다. 감정가는 127,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 88,900,000원입니다. 등기상 공유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이고, 말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 69,600,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 안신지의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 안신지입니다. 임대차계약일은 2021.05.03., 전입·점유개시는 2021.05.25., 보증금은 30,000,000원이며 확정일자는 2021.05.03.입니다. 전입일이 말소기준일 2019.11.29.보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당요구도 접수되어 있고 현재 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층 1904호 · 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 27.4552㎡ · 20층 건물 중 19층 |
| 공유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 31,646,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
최초 소유권보존은 2019.11.13.이고, 같은 날 동래농업협동조합의 6,000,000,000원 근저당이 설정됐으나 2019.11.29. 해지로 말소됐습니다. 그날 새로 설정된 우리은행 근저당 69,600,000원이 말소기준입니다. 이후 2024.07.22. 등기된 안신지의 주택임차권 30,000,000원과 2025.05.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안신지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2021.05.25 / 2021.05.03 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.07.22 | 없음 |
안신지의 전입신고일은 2021.05.25.로 말소기준일 2019.11.29.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매각 시 임차권등기도 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 보증기관 승계 또는 대위 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 면적이 다르다
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 사용승인일은 2019.11.05.입니다. 대상면적은 27.4552㎡인데, 확보된 실거래 3건은 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 36.3%라는 수치를 대상 호실의 직접적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최신 거래는 2025.05.의 245,000,000원이고 최근 12개월 평균도 245,000,000원입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 낮으며, 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세도 -8.4%로 하락입니다. 따라서 시장 방향은 하락 쪽으로 읽어야 합니다. 다만 이 거래들은 대상보다 면적이 큰 호실들이므로, 88,900,000원이 최근 평균의 36.3%라는 이유만으로 “시세보다 매우 싸다”라고 단정하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 31,646,935원 | 17,299,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 101,246,935원 중 86,899,800원이 배당되고 14,347,135원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 14,347,135원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 40,537,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 58,870,034원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 주택도시보증공사를 포함한 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건에서 채권자 미회수액과 매수인의 인수채무를 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 범내골역 남동측 인근이며, 주변은 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지와 오피스텔이 형성된 역세권 상가지대입니다.
- 개발 환경. 남동측 일대에 범천1-1재개발과 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 19층이며, 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 주차타워, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 북동측 왕복 3차선 도로와 남동측 약 6~8m 도로에 접합니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 안신지의 전입일 2021.05.25., 확정일 2021.05.03., 보증금 30,000,000원 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 낙찰 후 효력 범위를 원문 기준으로 확인하세요.
- 시세 표본 보강. 현재 확보된 거래는 44.17㎡·53.06㎡로 대상면적 27.4552㎡와 맞지 않습니다. 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인해야 가격 상한을 잡을 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.4%를 무시하고 과거 전체 평균 260,000,000원만 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 14,347,135원은 채권자 측 부족액이며 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 추가 검증”
이 건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당, 안신지의 전입은 2021.05.25.여서 대항력이 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 88,900,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최신 거래 245,000,000원과 전체 평균 260,000,000원은 대상보다 면적이 큰 호실들의 거래이고, 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 겉으로 보이는 36.3% 수치를 그대로 할인율로 받아들이기보다는 동일·유사 면적의 실거래를 추가 확보한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 편이 맞습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 평가는 보수적으로 추가 검증입니다.
