부산지방법원 2025타경21921. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 4층 414호, 전용 27.0093㎡의 아파트입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95입니다. 등기상 핵심은 2019.11.29. 우리은행 근저당권 92,400,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2024.07.26. 전하림의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 전하림은 임대차계약일 2023.09.08, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2023.10.13으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도로 확인되는 성명 기사항전의 주거 점유관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 없다고 단정해서도 안 됩니다. 따라서 현재 산정된 인수 0원은 확인된 권리 기준의 금액으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층 414호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 27.0093㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 414호 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 92,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 점유관계는 한 번 더
2019.11.13. 대저농업협동조합의 근저당권 5,160,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권입니다. 2022.05.18.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 그 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 적혀 있습니다.
이후 2024.07.26. 전하림 명의 주택임차권이 등기됐지만, 전입·점유개시일이 2023.10.13.이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 부산진구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 2025.04.24. 수영세무서장 관련 압류는 2025.09.02. 해제로 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 전하림은 대항력 없음, 다른 점유관계는 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전하림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.13 / 2023.10.13 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 ‘같은 면적’ 비교가 아니다
대동레미안센트럴시티5의 확인 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -8.4% 낮아져 있어 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
표면적으로는 최저가 84,000,000원이 최근 12개월 평균 245,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 본건 전용면적은 27.0093㎡이고 확인된 거래는 44.17㎡와 53.06㎡입니다. 즉 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 34.3%라는 숫자만 보고 “시세의 3분의 1이라 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 최근 시세 자체도 과거 대비 -8.4% 하락한 흐름이므로, 전체 평균 260,000,000원 대비 할인율은 등급을 높이는 근거로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사의 50,000,000원 청구는 배당되지 않는 산정입니다. 총 채권액 142,400,000원 대비 미배당액은 60,312,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 60,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 85,058,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 102,380,881원 | 0원 |
금액 시나리오만 보면 회차가 내려갈수록 취득가격은 낮아집니다. 그러나 현재 확인되지 않은 점유자의 전입·보증금 문제는 유찰 횟수와 무관합니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 가격 전략과 점유·임차권 확인은 별개의 체크리스트로 관리해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 4번출구 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 공동현관기, 주차, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m, 남동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05. 준공입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 성명 기사항전으로 확인되는 주거 점유자의 실제 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자부터 확인해야 합니다.
- 전하림 권리 재확인. 전입·확정일자 2023.10.13, 임차보증금 60,000,000원, 임차권등기 2024.07.26.이 말소기준 2019.11.29.보다 늦다는 점을 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기의 구체적 효력과 현재 상태를 원문 기준으로 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 27.0093㎡와 일치하거나 유사한 전용면적의 거래가 확인되지 않은 상태이므로, 44.17㎡·53.06㎡ 거래를 그대로 응찰가 기준으로 쓰지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가격이 과거 거래 대비 -8.4%로 낮아진 흐름을 응찰가 상한에 반영할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.5회와 현재 1회 유찰 상태를 함께 보고 회차별 가격을 비교하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 산정이므로 실제 배당요구 종기 이후 확정 내용을 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태를 관리주체·현장조사로 확인하고, 점유자가 있을 경우 명도 절차를 별도로 계산하세요.
맺으며 — “84,000,000원”보다 먼저 확인할 것은 점유와 비교 가능한 시세다
이 사건은 확인된 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.11.29. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 전하림의 60,000,000원 임차보증금은 후순위 전입이어서 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 미상 점유관계가 남아 있다는 점 때문에 권리를 완전히 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 가격도 마찬가지입니다. 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 34.3%이지만, 최근 실거래는 본건보다 훨씬 큰 44.17㎡·53.06㎡이고 최근 추세는 -8.4%입니다. 그러므로 이 물건은 “최저가가 낮으니 싸다”가 아니라, “미상 점유를 해소하고 27.0093㎡에 맞는 시세를 확보한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”입니다. 권리 확인은 한 단계 남았고, 가격 판단도 동일 면적 표본이 확보될 때까지 보류가 적절합니다.
