부산지방법원 2025타경22138. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 15층 1512호 아파트입니다. 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5이고, 현재 확인되는 말소기준권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당권 95,760,000원입니다. 이후 경매개시결정과 임차권 관련 등기는 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산되어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 단지 최근 12개월 거래 참고값은 245,000,000원이지만, 해당 거래의 전용면적은 44.17㎡이고 이 물건의 비교대상 면적은 26.9801㎡입니다. 면적이 일치하지 않는 실거래를 그대로 가격 기준으로 쓰는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 15층 1512호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 26.9801㎡ · 지상20층 중 15층 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 65,588,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2019.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기의 경정 내용상 임대차계약일은 2020.01.16., 주민등록일과 점유개시일은 2020.02.13.으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차권은 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구는 2024.06.17. 접수되어 있으나 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
| 점유·임차 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주거 · 임차권등기 | 2020.02.13 / 2020.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만, 면적이 다르다
단지 실거래는 3건이 확인되며 전체 평균은 260,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 한 건, 245,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 표본 대비 -8.4%입니다. 즉 단지 거래가격은 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 참고값 245,000,000원의 38.0%입니다. 하지만 이 비율은 서로 다른 전용면적의 거래를 비교한 결과입니다. 이 물건의 비교대상 면적은 26.9801㎡인 반면 최근 거래는 44.17㎡입니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 38%이므로 매우 싸다”는 식의 결론은 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,760,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 65,588,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액 161,348,847원 중 91,024,200원이 배당되고 미배당액은 70,324,647원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 70,324,647원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 97,751,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 116,950,990원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 선순위 우리은행에 배당되는 금액은 줄고 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 권리 위험이 낙찰가 하락과 함께 매수인에게 이전되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·단독주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물의 15층 1512호이며 사용승인일은 2019.11.05입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 5,396,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 토지면적은 1,252.6㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 실거래 확보. 현재 확인된 단지 거래는 44.17㎡·53.06㎡로 이 물건의 26.9801㎡와 다릅니다. 동일 또는 직접 비교 가능한 면적의 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 표본 대비 -8.4%이므로 과거 평균 260,000,000원을 그대로 기준가격으로 사용하지 않는 것이 좋습니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기는 경정되어 계약일 2020.01.16., 전입·점유 2020.02.13.으로 정리되어 있습니다. 보증금은 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 등기의 현재 효력과 관련 서류를 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 주택도시보증공사 배당은 0원이고 총 미배당액이 70,324,647원으로 계산됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교표본부터
이 사건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2019.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차권의 전입·점유는 2020.02.13.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 결론 내릴 수 없습니다. 1회 유찰로 최저가가 93,100,000원까지 낮아졌고 단지 최근 12개월 거래 245,000,000원 대비 숫자상 38.0%에 불과하지만, 그 거래는 전용 44.17㎡로 이 물건의 26.9801㎡와 다릅니다. 게다가 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 건은 “권리는 통과, 가격은 동일 면적 실거래 확인 후 판단”이 맞습니다.
