부산지방법원 2025타경22167. 부산 중구 중앙동4가 엘스퀘어 1동 2층 202호, 주거용으로 조사된 오피스텔입니다. 감정가는 283,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 198,100,000원입니다. 소유자는 주식회사림보기업이며, 2022.11.14. 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 말소 여부보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과, 그 위험을 제거하는 2026.06.16. 확약서입니다.
임차권자 신진아는 2022.04.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.12.입니다. 말소기준인 이다교 근저당권의 설정일 2023.02.09.보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 신진아의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 85-5 엘스퀘어 1동 2층202호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용으로 조사 · 전용 54.84㎡ |
| 건물 | 2020.07.13. 준공 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사림보기업 · 2022.11.14. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 198,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,041,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.02.09. 설정된 이다교 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 부산광역시 중구 압류, 근저당권부채권 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 신진아의 전입·점유는 2022.04.28.로 말소기준보다 빠르므로 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 대항력까지 사라지는 구조는 아닙니다. 이 사건은 확약서가 인수 위험을 제거하는 결정적 문서입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신진아 | 건물 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.04.12 | 대항력 있음 | 우선변제 | 인수 0원* |
* 확약이 없다는 가정의 회차 계산에서는 2회 유찰 시 54,071,380원, 3회 유찰 시 95,078,242원의 미배당 인수액이 산출되지만, 제출된 확약은 해당 임차인의 대항력·잔존 보증금 청구를 포기하는 내용이므로 실제 분석에서는 인수 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 하락 추세 확인
엘스퀘어 동일 전용 54.84㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 296,000,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 283,333,333원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -10.1%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 54.84㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 54.84㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 54.84㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.05 | 54.84㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2023.12 | 54.84㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.84㎡ | 3건 | 283,333,333원 |
현재 최저매각가 198,100,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 낮아 현재 회차는 실거래 대비 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 10.1% 낮아진 하락 추세이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회, 매각률이 12.5%라는 점은 오피스텔의 환금성을 보수적으로 평가해야 할 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,400원 |
| 1. 임차인 신진아 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이다교 | 60,000,000원 | 4,526,600원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,041,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 198,100,000원 기준 계산에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되고 근저당권자 이다교에게 4,526,600원이 배당되며, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동4가, 부산도시철도 1호선 중앙역 북동측 인근이며 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 중앙역이 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2020.07.13. 준공된 철근콘크리트구조 20층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엘스퀘어는 30세대이고 확인된 동일면적 거래는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 12.5%로 재매각 유동성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 현재도 유효한지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 배당요구 확인. 신진아는 배당요구를 했고 우선변제권이 있습니다. 현재 회차 계산에서는 보증금 190,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 198,100,000원은 최근 12개월 평균 283,333,333원의 69.9%지만, 최근 시장 추세가 -10.1%이므로 과거 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
- 환금성. 30세대 오피스텔이고 경매 평균 유찰 5.0회, 매각률 12.5%입니다. 낙찰 이후 재매각 기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 확인. 내부 이용상태를 확인하지 못한 감정물건이므로 점유·내부상태·관리비·기계식 주차 이용조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 보이지만, 확약과 환금성을 같이 봐야 한다”
현재 최저매각가 198,100,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 283,333,333원의 69.9%로 가격 차이는 분명합니다. 더 중요한 점은 원래 대항력 있는 신진아의 보증금 190,000,000원이 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있었지만, 주택도시보증공사의 2026.06.16. 확약으로 실질 인수 0원* 구조가 됐다는 것입니다.
다만 이 물건을 단순한 저가매수형으로만 보면 안 됩니다. 최근 실거래 흐름은 -10.1% 하락했고, 엘스퀘어 경매물건의 평균 유찰은 5.0회, 매각률은 12.5%입니다. 즉 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 시장·환금성 위험은 남아 있습니다. 결론적으로 현재 회차는 가격 경쟁력이 있는 편이지만, 입찰의 전제는 확약서 원문·세금 우선권·실제 점유 및 내부상태를 재확인하는 것입니다.
