부산지방법원 2025타경22201. 부산진구 양정동 ‘양정역퀸즈팰리스’ 제1동 15층 101-1503호, 전용 49.85㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권자 김윤희입니다. 2019.11.08. 전입, 2020.03.25. 확정일자로 말소기준권리인 2023.03.21. 신한카드 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 보증금은 170,000,000원이고 현재 최저가 기준 배당모형에서는 147,593,000원만 배당되어 22,407,000원이 미배당되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김윤희)가 2026.06.16.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 김윤희 관련 매수인 인수를 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 397-1 양정역퀸즈팰리스 제1동 제15층 제101-1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(공동주택) · 전용 49.85㎡ · 18층 건물 중 15층 |
| 사용승인 | 2017.03.31 |
| 소유자 | 정영자 · 2023.03.28. 상속, 2024.01.31. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,781,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동 표시 | 공부상 ‘1동’ · 현황상 ‘101동’으로 호칭 및 외벽 표기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 승계가 끊긴다
현재 말소기준은 2023.03.21. 신한카드 주식회사 가압류 5,531,461원입니다. 이후 웰컴저축은행 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년부터 2019년 사이 설정됐던 부산은행·대부업체 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 김윤희의 전입이지만, 2026.06.16. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 후 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤희 | 170,000,000원 | 2019.11.08 | 2020.03.25 | 있음·포기 확약 | 있음 | 실질 0원 |
김윤희는 건물 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기권자이며, 배당요구도 확인됩니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 원래는 대항력이 있지만, 본건에서는 확약이 제출되어 매수인에게 남는 보증금 반환의무를 0원으로 평가합니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
양정역퀸즈팰리스는 187세대, 2017.03.31. 사용승인 단지입니다. 전용 49.85㎡ 및 49.46㎡ 거래 중 최근 자료를 보면 전체 12건 평균은 192,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 190,625,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2026.08. 49.85㎡ 4층의 197,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.85㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 49.46㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 49.85㎡ | 12 | 214,000,000원 |
| 2026.02 | 49.46㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 49.46㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2025.10 | 49.85㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.09 | 49.46㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 190,625,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 150,500,000원은 최근 12개월 평균 190,625,000원의 79.0%입니다. 최신 거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차에는 실제 시세 대비 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 거래 추세가 -3.2%이므로, 시장은 상승세가 아니라 하락 방향이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 김윤희 보증금 | 170,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,531,461원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 21,378,539원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 179,781,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김윤희 보증금 미배당액은 22,407,000원입니다. 그러나 2026.06.16. 확약에 따라 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 150,500,000원 | 22,407,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 105,350,000원 | 66,924,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 97,982,410원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당이 커져 매수인 부담이 따라붙는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김윤희에 대한 확약이 제출되어 있으므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차인의 미배당액을 매수인이 승계하지 않는 구조로 판단합니다. 따라서 가격 비교도 명목 최저가에 숨은 인수액을 더하는 방식이 아니라 실질취득액 150,500,000원을 기준으로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물의 15층이며, 사용승인일은 2017.03.31.입니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 위반건축물 표시와 공부상의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 평탄한 정방형 토지이며 동측·서측·북측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 단지. 양정역퀸즈팰리스 187세대, 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 원본과 기록을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 현재 등기부에는 김윤희 주택임차권이 존재하므로, 확약에 따른 말소 절차가 실제 매각 후 이행되는지 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘1동’이나 현황에서는 ‘101동’으로 호칭하고 외벽에도 ‘101동’으로 표기된다는 현황조사 내용이 있습니다.
- 최근 시세 중심 판단. 최근 12개월 평균 190,625,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선 비교하고, -3.2% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래 인수형, 확약으로 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건은 표면만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 215,000,000원짜리 아파트를 점유해 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 150,500,000원 기준 배당모형만 보면 임차보증금 22,407,000원이 남습니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약이 그 구조를 바꿉니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 김윤희 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 150,500,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 190,625,000원의 79.0%입니다. 가격 메리트는 분명히 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.2%로 하락하고 있다는 점은 반드시 함께 반영해야 합니다. 결론은 “확약 확인이 권리의 관문, 최근 시세와 하락 추세가 가격의 관문”입니다. 확약 원문과 적용 범위가 그대로 확인된다면, 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 낙찰가입니다.
