부산지방법원 2025타경22225. 연제구 연산동 엘이즈와이08 12층 1203호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 114,000,000원, 현재 최저매각가는 79,800,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율보다 임차보증금의 인수 여부입니다.
등기된 임차권자 김유경은 임대차계약일 2022.06.22., 확정일자 2022.06.23., 점유개시 2022.07.16., 전입 2022.07.18.이고 보증금은 100,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.10.11. 지씨테크 주식회사의 가압류이므로 전입이 더 빠르고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1502-8 엘이즈와이08 제12층 제1203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 신촌로23번길 40-16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 층 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 12층 1203호 |
| 소유자 | 감수창 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,637,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
등기상 2021.04.16. 대형선망수산업협동조합 근저당권 2,530,000,000원이 설정됐지만 2022.10.20. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2023.10.11. 지씨테크 주식회사 가압류입니다. 이후 김종련·주택도시보증공사·신용보증기금의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
반면 김유경은 2022.07.18. 전입해 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자 2022.06.23. 및 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2024.07.19. 접수됐습니다. 실제 임차인은 김유경 1명이며, 임차보증금은 100,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분과 확약을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유경 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18. | 2022.06.23. | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 임차인 김유경 보증금 | 100,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크 주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,459,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,637,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김유경 보증금 부족액은 22,036,400원이지만, 2026.06.16. 확약으로 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 가정입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 최저가 하락이 곧 추가 부담은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,800,000원 | 22,036,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 45,545,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 62,001,836원 | 0원 |
원칙적으로 대항력 있는 보증금 100,000,000원 임차인이므로 확약이 없다면 유찰로 매각가가 낮아질수록 배당 부족액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차보증금에 대해 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 확약이 제출됐으므로, 현재 회차 실질취득은 79,800,000원이고 추가 인수액은 0원으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 북서측 인근. 주변은 공동주택·주거용 오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 시청역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스 설비가 있습니다.
- 주차. 기계식주차장치가 설치돼 있으나 현장조사 시점에는 안전검사 등을 받지 않아 운행 중지 상태였습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 북동측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·소로3류 접합. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 2,661,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 김유경 임차보증금인지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서상 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 실제 말소 이행 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 기계식주차장. 현장조사 당시 운행 중지 상태였으므로 현재 검사·운행 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 79,800,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.30. 발행 기준이며, 매각기일 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 가격 판단은 아직 남았다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 79,800,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수주의형 위험 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 22,036,400원이 부족합니다. 하지만 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김유경 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 회차에서의 실질취득 금액은 최저가와 같은 79,800,000원입니다. 다만 이 숫자가 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없고, 내부 미확인과 기계식주차장 운행 중지라는 물건 확인 과제도 남아 있습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격 매력은 실거래 확인 후 판단. 이 사건은 그렇게 분리해서 보는 것이 맞습니다.
